サラリ-マン大家さんの賃貸経営奮戦記

今年も２月１日の会社の創立記念日休暇を利用して、寒川神社へ満室・業務成就そして厄除けの祈願へ行ってきました。

寒川神社はご利益がありますので、休日はとても混みますから平日が狙い目です。
それでも、かなりの人出で神殿での御祈願まで20分は待ちました。

また今日は、先日退室のあった部屋のクロス張替えが有り、朝から職人さんが忙しく作業をしていました。

寒川へ行く前に、職人さんへ１０時のお茶と帰宅後３時のお茶を出し、気持ちよく作業をして頂きました。結局、今日一日では終わらず、明日も作業となりましたが、内見時の見栄えもありますので丁寧にお願いしました。


良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

そろそろ確定申告の準備に取り掛かる時期となりました。

先日、専従者給与の源泉を納め、区役所へ支払調書を提出してきました。
これに基づき、区民税が決まります。

ところで自宅敷地の賃貸物件ですが、一室退去の連絡が入りました。
更新までまだ一年ありますが、どうやら結婚されるようでもっと広いところへ移るようです。
大家としては、出来るだけ長く住んでいて欲しいのですが、おめでたいことなので仕方が有りません。

賃貸物件の最大繁忙期となる２,３月に向け頑張ます。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

2012年の賃貸事業の仕事始めは、自宅敷地物件の排水管清掃から始まりました。

２年前に業者へ依頼した時は、本業のサラリーマン業務の都合で立ち会いが出来なかったのですが、今回は正月休暇の関係で、上手く立ち会いができました。

供用部の排水管は、高圧洗浄を掛け思っていたよりもかなり本格的な作業でした。

室内のキッチン、洗面、浴室、洗濯盤の排水溝は、器具を外し小型の高圧洗浄機でホースを配管に挿入し丁寧に洗浄してくれました。

業者さんの使用しています小型高圧洗浄機のホースは、自分の持っていますケルヒャーの耐圧ホースに比べ、柔らかいホースなので曲がりのある配管に対して追従性があり洗浄性能が良さそうです。

ケルヒャーの排水管洗浄耐圧ホースも、もっと柔らかければ作業性が良いのですが・・・・・・・。




良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

１２月は、毎年の恒例ですが客付けと管理をお願いしています不動産会社へ今年一年のお礼をこめて挨拶をしてきました。

１１月２５日に店舗移動とのことで、新店舗を訪問するのは初めてです。
以前は、客付け会社が３階、管理会社が４階にあったのですが、新店舗では１階に同じ系列会社同士仲良く営業していました。

大家としては、別々の方が何かとやり易いのですが、これも経費節減の一環でしょうか？

但し、新店舗はメイン通り沿いでしかも１階なので以前に比べますと集客率は上がると思います。

でももう１２月末なので年内の入居は無理そうです。

来年に期待します。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

本日、線量計を持って相模原の物件の放射線量を測ってきました。

室内で、0.04μシーベルト、エントランスの土間で0.05〜0.08μシーベルトでした。

建物外壁が0.05μシーベルト、排水溝で0.05〜0.06μシーベルトでしたので東京よりも少し低い値でした。

ただ、雨水を地面に浸透させていますので、縦樋の出口での値が0.1〜0.2μシーベルトありました。
この付近を詳しく測ってみますと、縦樋から半径20ｃｍ程度がこの値で、1ｍも離れますと0.05μシーベルトに下がります。

福島原発３号機の水素爆発で、３月２１日〜２２日に掛けて降った雨の影響と思われます。

相模原市は、雨水を浸透させていますので、市の殆どの樋がこの程度の放射線量を示していると想像されます。

半径数十ｃｍなので、土壌を入れ換え除染の予定です。
良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

本日、待ちに待った線量計が送られてきました。

簡易的ですが、食物の放射線量も計測できるタイプです。

早速、測ってみますと、室内で平均0.05μシーベルト、玄関や家の廻りで0.08μシーベルト
です。

ちなみに、下駄箱の中は、0.05から0.07μシーベルトで下駄箱の中で測る場所によって値が変わり一定しません。

やはり、放射線量の多い所を歩いている靴とそうでない靴によって値が変わっているようです。

一番気になっていました、自宅賃貸の土間ですが、0.08μシーベルトで家の外部と同じ値でした。

近いうちに、ケルヒャーで土間の苔を洗い流す予定ですので、清掃後の放射線量を測ってみたいと思います。


良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

自宅賃貸のアルミ製門扉のピンが外れ門扉が脱落しました。

入居者さんから、「門扉を開けたら外れました」と連絡が有りました。

早速、調べたところ、オートクローズの方のヒンジピンが上に上がった状態で脱落したようです。

門柱にセットしようにも、ピンが出ていないので引っかけることが出来ません。

施工して下さいました咲建装さんに連絡したて見て頂くことにしました。

電話では、「２〜３日の間に伺います」と返事をもらいましたが、実際来られたのは４日後でした。

結局、部品を取り換えなければならずどうやら門扉が治るまで時間が掛りそうです。

オートクローズのヒンジが、開閉頻度の高い賃貸門扉に耐えられなかったようです。

門扉が付いてないのは、防犯上も宜しくないので何とか早く治って欲しいです。



良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

本日、放射線測定器を注文しました。
いろいろ迷いましたが、Radi PA-1000 日本製（HORIBA)で検知方式がシンチレーション式に決定しました。

最初は、比較的低価格でウクライナ製のGM管方式を考えましたが、精度と信頼性の点からRadi PA-1000 にしました。

購入理由ですが家族で相談した結果、賃貸経営を営んでいる以上「物件周辺の放射線量は把握しておくべき」と言う結論に達したからです。

各自治体の発表よりも高い放射線量が計測されていることを考えますと、入居募集時に放射線量に関しては問題のない値である（計測後の話ですが）ことをアピールできると思ったことを購入理由の一つです。
良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

本日、管理会社の担当者さんから連絡が有り、相模原のリフォームが終了しました。

今回は、部屋の壁面の一部をアクセントクロスで仕上げました。

いつもの白一色では、モダンなイメージとはならないので、今回初めてアクセントクロスに挑戦しました。

ただアクセントクロスだけでは、内見時のインパクトに欠けるのでもう一工夫欲しいところです。

来週は、連休が有りますのでＤＩＹで手を入れる予定です。

兎に角　何とか早く入居付けをしたいので出来ることは早く実行することにします。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

８月末になってからエ○ブルを始め近所の不動産会社から自宅賃貸物件の空室状況の問合わせや、「是非募集をさせて欲しい」等の連絡が来るようになりました。

電話での問合わせは勿論ですが、個別訪問もあります。

今の所　自宅賃貸は、満室ですが何時空室になるか分かりませんし、その時は各社さんにお世話になることも考えられますので、ここは「空室が出ましたら宜しくお願いします」と丁寧にお断りのご返事をしています。

９月の第二繁忙期を迎えて、客付け会社さんが優良物件？の獲得に向け動き出している模様です。

但し、自分では私の物件は優良物件とは思っていませんが・・・・・・。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

東京は、また暑さが戻って来ました。

日中は、外に居ますととても暑いです。

ところで自宅敷地の賃貸物件ですいが、来月９月で銀行からの借入が完済します。

期間１２年で当初１０年が２．２５％のローンでしたが、９年で完済です。

最後は、今年処分しました物件の代金から一気に返しました。

元利均等で借りていましたので、返済末期は利息分が少なく税金面も余りメリットが無いと判断しました。

完済後は、家賃がそのままキャッシュとして残っていきます。

これからバンバン稼いでもらいたいです。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

相模原でついに退去の連絡がありました。

９月に更新でしたが、「どこか違うところへ移る」ということで退去を決定したそうです。

９月は第二の繁忙期ということになっていますが、最近は一度退去されますと次がなかなか決まらず苦しいです。

ただ、今までリフォーム時にやってみたいことを温めていましたので、この機会にいろいろと実践してみたいと思っています。

今の暑さも９月になれば、少しは和らぐでしょうからＤＩＹで動くのも楽になると思っているのですが？

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

昨年度と違い今年度は、物件が満室のため大家として物件に対し主だった動きはしていません。唯一動いていることは、清掃ぐらいです。

満室でいることは、大家にとって非常に気が休まります。

そんな日々の中、管理会社の担当者さんから相模原の物件でエアコン故障の連絡がありました。
この猛暑日が続く中、いくら節電とは言えエアコン無しでは申し訳ないので早速調査と修理の手配をお願いしました。

この部屋は、中二階仕様のロフト付きなので、エアコンが２台設置されていて、その内の１台が壊れ、「部品交換の必要がある」とのことでした。

一応、業者に点検をお願いしその上で判断して頂くことにしましたが、本日連絡があり「エアコン自体を新品に交換しないと駄目」とのことで、費用約８万円です。

専業大家でしたら、即動き少しでも安いエアコンを調達するのですが、何せサラリーマン兼業大家のため、８万円で妥協しました。

賃貸物件の設備機器は、使用が荒いので寿命が短いのは分かっていたのですが、毎月頂いています家賃と比べますと結構な金額なので久しぶりに気が重くなりました。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

相模原の物件でエントランスのアーム式スポットライトをＬＥＤタイプへ交換しました。

交換前のタイプは、２５Ｗのハロゲン電球で単価も高く発熱も多く１年持ちませんでした。

今回、４.５Ｗ　４０．０００時間のＬＥＤへの交換です。

器具自体は、ネットで正価の半額程度で購入でき、取付はＤＩＹで行いました。

ＬＥＤの寿命が４０．０００時間で約１０年ですからハロゲン電球を毎年交換するとして２５Ｗの電気代と電球代で充分元が取れます。


　交換前ハロゲンタイプ

　　　交換後ＬＥＤタイプ

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

自宅の固定資産税と都市計画税、それに特別区民税・都民税が来ています。

第一期は今月末となっています。

相模原２棟の固定資産税と都市計画税が、自宅１棟とほぼ同じ金額です。

都内２３区に不動産を所有していますと税金で首が廻らなくなりそうです。

固定資産税・都市計画税・地方税それと所得税で、百数十万円となります。

税金を無駄に使われないように、監視したいです。

話は変わりますが、物件を売買したので銀行からいろいろ金融商品のお誘い
が来ます。何とか言い訳をして断っているのですが、別物件で融資をして頂いて
いる手前　断り切れず先日お話を伺いました。

今の時代、日本の金融商品の金利は全く駄目なので、当然海外の金融商品への投資話
です。

私としては、自分の努力が及ばない物への投資はやりたくありませんので、「１件
賃貸物件を買う予定」と言って断る考えです。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

エコ化と東電へなるべくお金を払いたくないので丸型のサークライン蛍光灯を除き、ＬＥＤへ交換しました。

ダウンライトは、Ｅ１７口金のＬＥＤ電球へ、２０Ｗと４０Ｗの直管型蛍光灯はＬＥＤ直管型蛍光灯へ各々交換しました。

電球形蛍光ランプは、そのままＬＥＤ電球へ交換可能ですが、直管型蛍光灯は安定器とグローランプを取り外して交換しました。

直管型蛍光灯の場合、安定器で数ワット消費していますし、ＬＥＤへ交換の場合安定器とグローランプを取り外しませんと、ＬＥＤ蛍光灯が安定しませんし雑音を発生する場合があります。

エコ化ですが

ダウンライト　　　　１３Ｗ→５．２〜５．４Ｗ
２０Ｗ直管型蛍光灯　２２Ｗ→８Ｗ
４０Ｗ直管型蛍光灯　４４Ｗ→２０Ｗ
豆球電球　　　　　　５Ｗ→０．５Ｗ

という状況です。

ついでに、クアトロンの液晶テレビも通常はエコモードにしました。

消費電力を極力少なくし、太陽光発電で東電に売電しています電力をなるべく高く買って頂くことにしました。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

最近の賃貸動向ですが、震災後に変わったような気がします。

以前ならばもっと条件の良い物件に移り、居住環境を改善する傾向があったとおもいますが、震災後はよほど居住環境に問題なければ移動しなくなったのでは？と思っています。

あえて引越しなどお金が掛ることはなるべく控え、現状維持に徹する。
これも震災後の日本の経済状況から、収入が増える見込みが立たない、先行きが不透明であることに原因があるような気がします。

今は、動かず状況を見る。
無駄な費用は掛けない等々でしょうか。

また、毎日不動産会社の入居募集物件サイトで入居状況をチェックしていますが、今年の状況は１月〜３月上旬で入居募集をしていた物件は、決まっていましたが、３月中過ぎに退去を迎えた物件はかなり厳しい状態で、客付けに苦戦しています。

物件によっては、２〜３室空室状態となっています。

例年、繁忙期を過ぎた４〜５月の入居募集は厳しいのですが、今年は動きが無く例年以上ではないかと判断しています。
多分、３月末で退去したのは、学生さんが多いハズで、３/１１の地震以後動きが止まりそのまま大した改善も見られず今に今に至っているのではないでしょうか？

６月以降入居状態に大した改善は望めないので、最悪はこのままの空室で一年を経過することも覚悟しなければなりません。

賃貸経営が益々難しくなり、大家業に大きな転換期が訪れたと思うのは私だけでしょうか？
今後は、出来るだけ長く住んで頂き退去をさせない経営がベストです。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

２０日に売却しました相模大野の物件の決済が完了しました。

今度の新しいオーナーさんに物件を引き継ぎ、宜しくお願いしました。

妻からは、売却に関して「満室で廻っているし未練はないのか？」と聞かれましたが、今が売り時と判断していましたし、不動産賃貸経営はある意味投資と考えていましたのでそれほど未練は有りません。

午前中に、手続きが完了し買主さんから私の口座へ入金があり（銀行の貸付担当の方は、着金と言っていました）借入残金を返済し、抵当権を抹消し私の方は完了です。

午後からは、いろいろと苦労を掛けた妻と一泊ですが、軽井沢へ休養に出かけました。
平日なので高速は空いていますし、ホテルも余り人が居ませんし平日に出かけるのは最高です。

ホテルは、写真にありますようエントランスの雰囲気も良く、部屋も広く良かったのですが、涼しいことを期待した割には暑かったです。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

相模大野の売却ですが、不動産業者さんへ売却をお願いし、直ぐに外国籍（台湾）の投資家の方が手を挙げて下さり、買い付け一歩手前まで行ったのですが丁度震災が起こった時で、キャンセルとなってしまいました。

こちらもまさかこのような大きな地震が発生するとは思ってもいませんでしたので、無事売却できるか心配でした。

震災以後、不動産業界も大きく変わってしまったようで、次の買い手が出て来て下さるか実際は不安でしたが、嬉しいことに直ぐに日本人の方から申込みを受けました。

自分としては、どちらかと言いますと外国籍の方でなく日本国籍の方に買って頂きたかったので、とても満足しております。

物件売り出し後、１ヶ月が勝負と判断していました。１ヶ月で買い手が出て来ない場合は、値段が高すぎるか、物件に魅力が無いかのどちらかと予想していましたので、その時点で値を下げる等の対策が必要と思っていました。兎に角、不動産を売却したことが無いのでノウハウも無く不安でしたが、万事上手く行き助かりました。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ

相模大野の物件の売却が決定しました。

本日、売却をお願いしています業者さんから、買主さんの正式な銀行融資が決定した連絡がありました。

これで来週決済を迎えましたら、この物件は買主さんの手へ移ります。

実際に、売却をお願いしたのは２月中旬で、それから震災を迎え一時は買い手が付かないのでは？と心配しましたが、結局はこの物件を引き受けて下さる方が現れ安心しました。

物件購入時の銀行ローンの方は、昨年５年間の固定金利が終了し、変動に切り替えましたので解約の違約金は発生しません。固定期間中に解約しますとかなりの違約金が発生しますが、出口戦略を考え変動金利に変えていて良かったです。

今まで不動産は買ったことは有りますが、売ったことはありませんので来週決済日に、買主さんから売買代金が振り込まれますと、自分の借入残金を精算し、抵当権を末梢するという流れになると思います。

約５年半の間、新築で購入しいろいろと手を掛けて来ましたので、次のオーナーさんも可愛がって下さると嬉しいです。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ