サラリ-マン大家さんの賃貸経営奮戦記

今、確定申告の準備に追われています。

昨年の帳簿作業をサボっていたツケがここに来て響いています。

そんな訳でブログの更新が遅れました。

帳簿ですが、弥生の青色申告を使っています。
以前は、違うソフト会社の青色申告ソフトを使っていたのですが、最終的に弥生に落ち着きました。

帳簿は、３棟別々に作っていて最後にエクセルで合体しています。

理由は、棟毎の経費をつかむためです。

何棟も所有している大家さんは、当然税理士さんにお願いしていると思いますが、私のような弱小サラリーマン大家は、自分でコツコツ努力の毎日です。

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賃貸繁忙期に入りましたが、残念ながらまだ一室決まっていません。

客付け会社さんも案内はしてくれているのですが、成約に至っていません。

相模大野の物件では、一番条件の悪い部屋なのでこの部屋が空く度にいつも苦労しています。

ところで今年は，賃貸各社客付けにいろいろとキャンペーンを実施しています。

やはり、客付けが難しくなってきた証拠でしょうか。

アパマンショップ

2010年１月9日〜3月31日で合計5000名にノートパソコンが当たるキャンペーン実施。

Ｃentury21

2010年１月8日〜3月22日で新生活応援キャンペーン実施、成約で合計400名に新生活グッズプレゼント。

レオパレス
礼金０、敷金０、仲介手数料０、物件限定で家賃最大50％off。　etc

東都
2010年１月15日〜2月10日に申込、入居一ヶ月以上利用で、一週間賃料・光熱費タダ。

etc・・・・・

各社かなり苦労しています。

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今日は、相模原の物件で掃除をお願いしているシルバー人材センターの方が新人さんと交代するため、面接を兼ねて掃除の手順を打ち合わせるため、サラリーマン業の方は有休を取ってお休みです。

11時に物件の前で待ち合わせ、掃除の手順を説明。今回のシルバーさんは、きちんと清掃をしてくれそうなしっかりした方なので安心しました。

打ち合わせ後、賃貸事業の商売繁盛と身体健全の祈願のため寒川神社へ直行。

平日でしたが、駐車場は満車で結構な人出でしたが、思ったほど時間が掛からず祈願とお札を頂くことが出来ました。これが土日でしたら２時間くらい掛かってしまうので、かなりラッキーでした。

帰宅後、管理会社から電話、「今度相模大野に入居する方が、ガスコンロからＩＨに変えたいと希望しており、専用のコンセント設置工事を入居者さん負担で行うことを了承した」との連絡でした。

電気工事は、いつもの明邦電設の山田さんにお願いし、配線は隠蔽で工事後にクロスの貼り替えを行うという段取りにしました。

最近は、コンロのプロパンガスを嫌い電気に変える工事が結構増えてきたようです。

やはり事故が怖いのでしょうか？正直、大家としても電気の方が安心です。

その後、夕方５時まで時間があったので税務署へ源泉徴収関係の書類を取りに行き17時半に帰宅。

今日の有休は、非常に有意義な1日でした。

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昨年の１２月末に退去のあった相模大野で入居申込がありました。

（空室となっている１階はまだ埋まっていません）

この部屋は２階で、相模大野の物件では最も良い部屋です。

昨日、内見があり気に入れら本日申込となりました。

ただ、家賃２千円引きです。

このところ、家賃の値下げに遭っています。大家側の立場の弱さに漬け込み、必ずと言ってよいほど値下げ交渉をしてきます。

それも「少し家賃の安い物件と比較検討しているのですが・・・・」ということで営業マンから連絡が入ります。

大家としては、このように言われては下げざるを得ません。

募集に際していろいろとサービスをしているのですが、値切ってきます。

他物件が家賃を下げてきていますので仕方がないと言ってしまえばそれまでですが・・・・・・。

ここで、入居を逃がし１ヶ月空くことを考えますと、値下げに応じて一日でも多く家賃を頂いた方が得と考えました。

立場の弱いのは、入居者ではなく大家の方だ！と声を大にして叫びたい！！！！。

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東京の正月は、本当に穏やかな正月となりました。

今日で二日目ですが、日中は太陽がサンサンと輝き暖房無しで１８度以上です。

雪で大変な思いをされている東北や北陸の方々には申し訳ない気がしますが・・・・。

ところで　昨日の元旦は、例年通り新年のお墓参りと初詣で終わりました。

例年サラリーマンの正月休みから昨年度の賃貸経理の総括をしています。

今日は、賃貸収入と不動産会社の管理費等のまとめを行いました。

先日の総括（その1）にも書きましたように、空室により３棟の賃料総収入が、前年度よりもマイナスです。

入居率ですが、３棟平均で93％でした。前年度が96％ですから其のハズです。

原因は、相模大野の空室期間が長かったことです。やはり１〜３月の繁忙期を過ぎて退室がありますとなかなか埋まりません。

繁忙期をハズした時期の入居募集を如何に上手く行うかが収入アップの鍵です。

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今年も後二日となりました。

2009年の賃貸経営ですが、やはり空室に泣きました。

本格的に不動産賃貸を始めて５年になりますが、ここ２年間は空室が出ますとなかなか埋まらなくなりました。

当初は、満室で廻っていたのですが、段々と空室が目立ち始めました。

昨年来からの日本の経済状態もこの空室にかなり影響しています。

それと、内見があっても決まり難くなってきています。

来月から賃貸繁忙期に入りますが、2010年の繁忙期は例年通りなのでしょうか？

入居希望者の有利性が増していますし、少しでも安い物件へ流れるという傾向が強くなると思っています。

それと、賃料の値切りもかなり厳しくなってきそうです。

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昨日、待ちに待ったマイケル・ジャクソンが当家に来ました、と言ってもフィギアの話です。

スリラーのフィギアで、顔と衣装を替えればゾンビになります。現在、完売で手に入りません。

もしマイケルが生きていれば、世界で何百億円もの経済効果があったハズです。物が売れなくなって来ている時代に、彼か逝ってしまったことは音楽の世界だけでなく経済的にも非常に残念です。

ところで今日は、相模原の大掃除をしてきました。汚れが気になっていました鉄骨階段も、バッチリ雑巾掛けをしましたので、ピカピカになりました。

あと十日余りで今年も終わりです。しかし相模大野の空室が埋まりません。

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昨日は、客付けをお願いしています不動産会社と管理会社へ、一年のお礼を込めて挨拶に行ってきました。

年末の挨拶も今年で４年になりますが、店長さん以下殆どの営業マンさんと顔なじみになりました。

賃貸経営が厳しさを増す中で、仕事のパートナーとしてwin-winの関係を保っていきたいと考えています。

ところで募集の方ですが、推薦入学の学生さんが動き出してきました。

ただ、今申込があっても実際入居するのは３月中過ぎなので三ヶ月家賃が取れないのは痛いです。まして、他の大学に決まってキャンセルになった場合は、目も当てられません。

実は、二年前に１月申込みで三月末入居の新入生のキャンセルに遭ってしまい苦い経験をしたことが有ります。

キャンセルの理由は、「そこの大学に行かなくなった」とのことでした。こちらとしては、入居の繁忙期も過ぎ焦ったのですが、どうすることも出来ませんでした。

この場合はフリーレント扱いにして、もしキャンセルの場合はその間の家賃を取れる仕組みが出来ることを営業の方から教えて頂きました。これも挨拶の収穫の一つと考えております。

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今日、相模原のＬＰガス屋さんがわざわざ自宅まで挨拶に来られました。

私は、平日はサラリーマンなので直接お会いすることが出来ませんでしたが、地図かカーナビを頼りに横浜から東京の西まで来られたと思うと、頭が下がります。

横浜、厚木、西東京、多摩と結構手広く営業をしている業者さんですが、私もこの物件を途中から引き継ぎ、自分が選んだ業者さんではないのであまり気にしていなかったのですが、自宅にまで挨拶に来ることを考えますと、ＬＰガスの業界もかなり厳しい業界と思い知らされました。

日中電車に乗っていますと、カレンダーを数本持ち年末の挨拶廻りと一見して分かる営業マンを見かけます。そろそろ自分も不動産会社へ一年のお礼を込めて挨拶に行こうと思っております。

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管理会社さんより審査完了の連絡があり、相模原は正式に入居が決まりました。

これで相模原は満室となりました。

後は相模大野ですが、賃貸募集のネット検索をチェックしていますと動きは少しですが、ぼちぼちと空室が決まって来ています。

募集をお願いしています不動産会社の営業マンさんからも「少し動きが出て来ました」という答えを頂きました。

相模大野は、町全体が落ち着いていて生活するには便利な所なので、なんとか１２月中に残る１室を決めたいです。

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11月上旬に退去のあった相模原で入居申込がありました。

この物件は、築1年を満室で購入しましたので、この部屋を見るのは初めてでしたが、３階の南向きのため日中は日当たり抜群でした。

部屋の2/3の面積のロフトがあるのですが、立つことができるため中２階のようになっていてかなりインパクトがあります。

今回申込をされた方も、内見されると直ぐにとても気に入ってくれたそうです。

やはり駅に近く、部屋にインパクトが有ると決まる確率が高いです。

年末に来ての退室でしたので、かなり落ち込みましたが、これで少し楽になりました。

12月中にあと1室決めたいので、営業に力を入れます。

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こうして日本の人口問題を掘り下げていきますと、「年齢別世帯数の増減から、１Ｋ・１Ｒを所有し20〜30歳代をターゲットとしている賃貸経営は、都心でよほど条件が良い場合以外は、経営が難しくなる」ということが分かると思います。

それにも増して、日本の経済が４〜５年は改善しそうもないことが益々悪い方向へ影響しそうです。

「学生時代の奨学金の返還を滞納している社会人の約80％が年収300万円前後」ということが新聞に載っていました。

年収300万では、月６万円前後の賃貸物件への入居は、将来の貯金等を考えますと厳しいので、必然的にもっと安い物件へ流れていきます。

現在、５〜６万円台で募集をしている大家さんは結構空室に苦労しているのではないかと想像していますが、如何でしょうか？

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前回のグラフから一歩進み、20〜30歳代と60歳以上の世帯数の変化に着目しグラフ化してみました。

20〜30歳代の世帯数は、2007〜08年を境に緩やかですが減少し、その減少カーブが段々ときつくなり、2015年を過ぎますと減少カーブが益々きつくなります。

従って2015年以降は、20〜30歳代をターゲットとして賃貸を経営しているオーナーさん達は、空室率の増加に遭うことになります。

これは、日本全国の統計推移ですので、地方の減少傾向はもっと厳しくなることが想像されます。

都市部は、地方に比べその傾向は穏やかでしょうが減少は間違いありません。

この若い世帯の減少に比べ、60歳以上の世帯数の増加は恐ろしいものがあります。

特に、2015年を過ぎますと単独の60歳以上の世帯数の増加は凄まじいです。

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日本の人口は、2004年にピークを迎えその後減少が続いています。
2015年には約1億2540万人になると予想され、たった10年間で約230万人も減少します。

賃貸本では、人口は減少するが世帯数は増加するようなことが書かれています。
国立社会保障・人口問題研究所によりますと、日本の一般世帯数は2015年に5060万世帯まで増加し、その後減少に転じ、2030年には4880万世帯まで減少するとレポートしています。

そこで、2008年3月推移の国立社会保障・人口問題研究所のデータから2005〜2030年の20〜30歳代と60歳代の世帯の推移をグラフ化してみました。

このグラフから、2015年以降は賃貸入居可能者である20〜30歳代の世帯数の減少が、顕著な状態になり、賃貸業がこの若年世帯数の減少による影響をかなり強く受けることが予想されます。

今回の「賃貸の将来その1」ではデータのグラフ化で、次回はこのデータから何が読み取れるかを考えてみたいと思います。

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相模大野の物件で、外階段下の照明を電球形蛍光灯からLED電球に変えました。

現在、LED電球は４〜５社の電気メーカーから発売されていますが、白熱電球に換算して40〜50Ｗ型に相当する物のなかから、一番照度が高くまた一番コンパクトなPnasonic製を選びました。

Pnasonic　LED電球　昼光色
消費電力6.9Ｗ
明るさ570ルーメン
寿命40000時間
ヨドバシカメラで￥3,980-でした。

電球色も検討しましたが、昼光色に比べ照度が落ちるため照度優先で選びましたが、やはり冷たい感じです。

LED電球ですが、白熱電球の60Ｗ相当ですと￥5,000-近いので￥1,000-以下で買える13Ｗの電球型蛍光灯の方が、まだまだコストでは敵いません。

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嬉しい話と悲しい話があります。

嬉しい話は、相模大野の物件でまた２年更新してくださる入居者様がありました。この方は、新築時以来から入居されていますので今回で２回目の更新です。

今話題となっています更新料も、問題なく頂きましたので感謝感激です。

悲しい話は、また退去の連絡がありました。　

理由は、経済的な問題だそうです。確かに１Ｋ、１Ｒに入居される20〜30歳代の給料が下がっていますので、６万円近い毎月の家賃は、負担が大きいと思います。

このままま家賃を滞納されるよりは良いのですが、１１月末で２室の空室はきついです。

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先月、全棟やっと満室となったのですが、ここに来て相模原で退去の通知がありました。

この部屋は、大型のロフト付きで南面に面していますので日当たり抜群の部屋です。

ロフトと言っても天井に勾配がありますので小柄な人なら立つことができますから、丁度中２階のような造りになっています。

駅から６分、大型ロフト付き、日当たり抜群、オートロック仕様と物件としては競争力がある方なので早期の客付けを期待しているのですが、９月の繁忙期を過ぎてしまったのが痛いです。

妻に退去の話をしましたところ、「賃貸をやっている以上退去は付き物よ」と元気な言葉を頂きました。

また満室経営に向けて頑張ります。

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日経新聞によりますと、レオパレスの入居率が悪化をしているとのことです。

以前から、同じような噂は聞こえてきたのですがここに来て「想定以上に悪化」しているようです。

９月のアパート入居率は８１％と前期末から５ポイント強も低下。今期当初の計画は８５％だが下振れの可能性が強まっている。

入居率の悪化の原因ですが、レオパレスは工場の派遣労働者など法人顧客が全体の４割近いため、工場の稼働率が下がると派遣契約が打ち切りになり、入居率が下がるというシナリオです。

昨年後半からの契約打ち切りでレオパレスから約２万人の入居者が退去したそうです。

この傾向は、レオパレスだけではありません。我々サラリーマン大家が営んでいる賃貸にも同じよう波が押し寄せています。今後の経済次第では、もっと恐ろしいことになるかも知れません。

賃貸物件をフルローンで営んでいる大家さんは、収支が狂い経営破綻しないように細心の注意が必要です。

「不況時にはアパートで賃貸経営」等々と本が出ていますが、お勧めしません。止めた方が良いです。

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産経新聞に気になる記事がありましたのでそのまま紹介します。

■検査院が国税庁に改善指示

　本来は消費税が還付されないマンションやアパートのオーナーに法の抜け穴を利用した租税回避行為が横行しているとして、会計検査院が国税庁に改善を求めていたことが３日、分かった。検査院がサンプル調査したところ、法の抜け穴を利用し、還付を受けた“節税”行為は全国で数百件、約７億円にのぼり、実際はこの数倍にのぼる租税回避が行われているとみて、国税庁は法改正も視野に全国的な実態調査を進める。

　
　マンションやアパートのオーナーが得る住人からの賃貸収入は、本来消費税がかからないため、オーナーらが建てたマンションなどの建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、インターネットや書籍で、本来還付されないはずの消費税を還付させる方法があるとして宣伝されている実態があり、国税庁にこうした還付が全国でどれくらいあるのか調べるよう要請した。

　今回、明らかになった租税回避策は、アパートやマンションの住人から得た家賃には消費税がかからないが、自販機での収入、駐車場収入には消費税がかかることを利用したものだ。

　マンションを建てて住人から家賃を得ても、建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、完成したアパートやマンションに住民が入る前にオーナーが自販機をアパート、マンションの前に置いたり、駐車場収入を得れば、マンションの建築費にかかった消費税が還付されることがある。実際はほかにも条件があり、かなり難しいが、こうした“法の抜け穴”を利用した複雑な租税回避策をオーナーに提供することで多額の相談料や成功報酬を手にしている税理士やコンサルタントが多いという。

　会計検査院は全国数十の税務署に提出された申告書をサンプル調査して、実態を調べた。

　その結果、こうした方法を使った還付が、平成１９年に提出された申告書分だけで、約７億円分が見つかった。

　検査院は「租税回避策自体は違法ではないが、法の抜け穴を利用した事態が横行するのは好ましくない」として、まず国税庁に実態調査を行うよう改善を求めた。今後、国税庁は法改正を視野に入れるものとみられる。

というものです。サンプル調査の消費税還付だけでも７億円とは結構な金額です。ネットの記事には、あの有名な○田さんの顔も載っていました。

国税庁が実態調査に乗り出すようなので、消費税の還付を受けた大家にお調べが来るのでしょうか。

違法とは言わないまでも何事もやり過ぎますと目につきますから叩かれます。
   産経新聞記事  

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放置バイクですが、管理会社の担当者さんが退去者に直接連絡を入れてくれたのですが、その方は「自分のバイクではない」と答えたそうです。

しかし、入居時に確かに「バイクを持っているので置かせて欲しい」と要求があり、この方の入居後に赤いバイクが置かれていたので間違いないハズなのですが・・・・・・？。

こちらもその時に、バイクの種類やナンバーを確認していなかったミスはあるのですが、今思いますに自転車と違いバイクに関しては、種類またはナンバーを確認しておくべきでと反省しております。

そんな訳で、管理会社さんの方でバイクに撤去の張り紙をしてくれたのですが、数日後どお言う訳けか隣の賃貸物件の駐輪場へ移動されていたそうです。

もしこの方のバイクでないとするならば、隣の棟の入居者の誰かが、４年間も私の物件に勝手に置いていたことになります。

警察にバイクのナンバーを問い合わせ、所有者を確認できないかと提案したのですが、最近は個人情報保護から警察は教えてくれないそうです。

管理会社さんと相談の結果、このまましばらく様子を見ることにしました。

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