サラリ-マン定年大家さんの賃貸経営奮戦記

錆落としの作業ですが、１日の予定でしたが結局は１日半掛ってしまいました。

作業前に塗装業者さんのホームﾍﾟｰｼﾞでいろいろと調べたのですが、錆落としが甘いと後々の耐久性に問題が出るので、これは仕方ないと納得。

それと塗料が飛んだ時の養生用のポリエチレンシート貼りが、結構大変でした。ガムテープで固定しているのですが、風が強い時は剥がれてしまいます。
養生シートでは、風との戦いでした。

錆止め塗料は、刷毛塗りに比べローラー塗りの方が作業性と効率に格段の差があります。ただし、ローラー塗りの方が、塗料が結構廻りに飛び散ることが分かりました。

賃貸物件の階段塗装の最大の難点は、塗装中に住人が階段を使用するということです。
ですから、今回は踏み板を半分に分けて塗ることにし、なるべく速乾性の塗料を選定することで解決しました。

結局は、連休で殆どの入居者さんが外出していたことがかなり助かりました。

下の写真で白っぽい色が錆止めです。

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５月の連休は、相模原の物件の鉄骨外階段をＤＩＹで塗装しました。

ダメージとなる大きな錆はまだ有りませんが、建物としては５年経ちましたので鉄骨階段に細かい錆が出てきました。

最初の塗装時に、性能の良い錆止め塗料を使用し、少なくともウレタン系の塗料で仕上げていれば７〜８年はもつと思うのですが、JISK5621程度の最低の錆止め（例の赤い色）のためか耐久性が気になっていました。

今回は、経費削減の狙いもありＤＩＹで塗装することを考えました。

塗料は、ホームセンターで売っているＤＩＹ系の性能の劣る物は避け、塗料専門店で店長に教えて頂き、錆止め塗料に出来るだけ良い物を使用し、仕上げはウレタン系を考えました。

作業工程ですが、錆落としで１日、錆止め塗装に２日、仕上げ塗装で２日の計５日を予定し、サラリーマン業を連続して休めるこの５月の連休に狙いを付け実行しました。

下の写真が、１日目のワイヤーブラシの状態です。
新品と比べますと、かなり摩耗しています。

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大事な賃貸繁忙期の３月も今日で終わり、明日から４月です。

残念ながら３月末で満室とはなりませんでした。
ぼやいていても仕方ないので、何とか客付けできるように知恵とアイデアで頑張ります。

昨日、管理会社の担当から「少し手直しが有りますが、リフォーム完了です」と連絡が入ったので今日は、午後から半休を取り相模大野へリフォームの確認に行きました。

がしかし、物件へ到着してみるとクリーニングの真最中でした。

床をゴムマットで養生し、換気扇、エアコンも外せる物は全て外して清掃していました。

不動産賃貸を始めて数年が経ちますが、クリーニング中を見たのは初めてなのでその徹底ぶりはちょっと驚きでした。

兎に角ピカピカの一言に尽きます。

私も、かなり細かく掃除をしますが、やはり玄人には敵わないと痛感しました。

そんな訳で、リフォームの確認はできませんでしたが、クリーニングの実態が分かったことだけが収穫でした。

それにしても、管理会社の担当は何を見ていたのでしょうか？作業の把握もできないとは情けないです。

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３月も後５日となりました。
連休前に１室決まってから次がなかなか決まりません。

リフォームの方も遅れ気味で、完了確認が２９日となる模様です。

管理会社さんには連絡を入れているのですが、この時期退室が多くクリーニング・リフォームも手が廻らないようです。

私の物件だけ相手にしている訳ではないので強くは言えないのですが、退室日が決まっているのですから業者への手配を前もってする位の段取りはお願いしたいところです。

東京では、桜が咲き始めましたが、私にはまだ咲きません。この分では、４月は望み薄なので５月に咲くのでしょうか。

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本日、相模大野の物件に入居申し込みがありました。昨年１０月末に退去となった部屋です。
それも、ここにこ来て賃料を2,000円下げてようやく決まりました。

再度同規模の廻りの賃料を調べたところ、廻りがかなり賃料を下げて募集をしていましたので、私も泣く泣く賃料ダウンに踏み切りました。

考えてみれば５ヶ月近く空室となっていたことになります。

最近は、物件の設備グレードの差別化では決まらなくなってきました。やはり、なんと言っても賃料です。

ついに賃料をいじらなければどうにもならない時代が来たという感じです。

こらから、３月中過ぎにまた退室があります。

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昨日、朝９時に税務署へ行き確定申告を済ませてきました。

朝一番でしたのでそれほど混んでいませんでした。
１５〜１６人程の列に並び、確定申告書と青色申告決算書を提出し、それらの控えにゴム印を押して頂き無事終了。

並んで待っている時に気がついたのですが、控えのコピーを取っていない人が結構居て、担当官から「提出を保留しますから、必要ならばコピーを取ってきて下さい」と注意されていました。

控えのコピーは必ず取っておきましょう。

提出は終わりましたが、今年も４月２２日に税金が引き落とされます。

納税のために賃貸業を営んでいるような気がしてきました。

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相模大野の物件で昨年末に更新して頂いたのですが、更新時の契約書に連帯保証人の印鑑がもらえない方が出てしまいました。

通常、ご両親が連帯保証人となるのですが、どういう訳か今回の更新契約書には印鑑を押さないということになったそうです。

この方の親子関係に何か訳があるのでしょうが、結局管理会社さんの判断で退去ということになりました。

今まで、一度も滞納が無かっただけに残念です。

ただ、３月中過ぎの退室なので、募集が苦しいです。

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入居者さんへのサービスと、入居募集時の目玉として「インターネット使用料金１年間無料」のサービスが終了した方へ、大家側で料金徴収のお知らせを２件配布しましたが、２件共「徴収ＯＫ」の連絡が有りました。

更新時にネット使用料を加算させて頂いた入居者さんを加えますと、３件となります。

私の目論見では、６件となる予定でしたが退室と自費導入の方がいたため３件止まりとなっています。

ここ数ヶ月で入居された３件の方は、確実にネット使用者さんなので、料金徴収まであと１年弱辛抱しなければなりません。

ネットの提供に関しては、もう少し戦略を練る必要があります。

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２月１５日に退去のあった相模原の物件に、本日申込がありました。

法人さんで２月２４日から入居です。

リフォームが間に合うかちょっと心配でしたが、管理会社さんから「２２日までには完了させます」と回答を頂き、ひとまず安心。

相模原の物件は、駅近でちょっとしたデザイナーズ物件なので、マイソクの内容に比べて実物の方が見栄えが良いので、決まる確率が高いと判断しています。

それに比べ、相模大野の物件は他物件と差別化が出来る特色が少ないので、苦戦しています。

２月１６日現在、あと１室で全棟満室となるのですが、ここに来てあと１室がなかなか決まりません。

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今、確定申告の準備に追われています。

昨年の帳簿作業をサボっていたツケがここに来て響いています。

そんな訳でブログの更新が遅れました。

帳簿ですが、弥生の青色申告を使っています。
以前は、違うソフト会社の青色申告ソフトを使っていたのですが、最終的に弥生に落ち着きました。

帳簿は、３棟別々に作っていて最後にエクセルで合体しています。

理由は、棟毎の経費をつかむためです。

何棟も所有している大家さんは、当然税理士さんにお願いしていると思いますが、私のような弱小サラリーマン大家は、自分でコツコツ努力の毎日です。

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賃貸繁忙期に入りましたが、残念ながらまだ一室決まっていません。

客付け会社さんも案内はしてくれているのですが、成約に至っていません。

相模大野の物件では、一番条件の悪い部屋なのでこの部屋が空く度にいつも苦労しています。

ところで今年は，賃貸各社客付けにいろいろとキャンペーンを実施しています。

やはり、客付けが難しくなってきた証拠でしょうか。

アパマンショップ

2010年１月9日〜3月31日で合計5000名にノートパソコンが当たるキャンペーン実施。

Ｃentury21

2010年１月8日〜3月22日で新生活応援キャンペーン実施、成約で合計400名に新生活グッズプレゼント。

レオパレス
礼金０、敷金０、仲介手数料０、物件限定で家賃最大50％off。　etc

東都
2010年１月15日〜2月10日に申込、入居一ヶ月以上利用で、一週間賃料・光熱費タダ。

etc・・・・・

各社かなり苦労しています。

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今日は、相模原の物件で掃除をお願いしているシルバー人材センターの方が新人さんと交代するため、面接を兼ねて掃除の手順を打ち合わせるため、サラリーマン業の方は有休を取ってお休みです。

11時に物件の前で待ち合わせ、掃除の手順を説明。今回のシルバーさんは、きちんと清掃をしてくれそうなしっかりした方なので安心しました。

打ち合わせ後、賃貸事業の商売繁盛と身体健全の祈願のため寒川神社へ直行。

平日でしたが、駐車場は満車で結構な人出でしたが、思ったほど時間が掛からず祈願とお札を頂くことが出来ました。これが土日でしたら２時間くらい掛かってしまうので、かなりラッキーでした。

帰宅後、管理会社から電話、「今度相模大野に入居する方が、ガスコンロからＩＨに変えたいと希望しており、専用のコンセント設置工事を入居者さん負担で行うことを了承した」との連絡でした。

電気工事は、いつもの明邦電設の山田さんにお願いし、配線は隠蔽で工事後にクロスの貼り替えを行うという段取りにしました。

最近は、コンロのプロパンガスを嫌い電気に変える工事が結構増えてきたようです。

やはり事故が怖いのでしょうか？正直、大家としても電気の方が安心です。

その後、夕方５時まで時間があったので税務署へ源泉徴収関係の書類を取りに行き17時半に帰宅。

今日の有休は、非常に有意義な1日でした。

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昨年の１２月末に退去のあった相模大野で入居申込がありました。

（空室となっている１階はまだ埋まっていません）

この部屋は２階で、相模大野の物件では最も良い部屋です。

昨日、内見があり気に入れら本日申込となりました。

ただ、家賃２千円引きです。

このところ、家賃の値下げに遭っています。大家側の立場の弱さに漬け込み、必ずと言ってよいほど値下げ交渉をしてきます。

それも「少し家賃の安い物件と比較検討しているのですが・・・・」ということで営業マンから連絡が入ります。

大家としては、このように言われては下げざるを得ません。

募集に際していろいろとサービスをしているのですが、値切ってきます。

他物件が家賃を下げてきていますので仕方がないと言ってしまえばそれまでですが・・・・・・。

ここで、入居を逃がし１ヶ月空くことを考えますと、値下げに応じて一日でも多く家賃を頂いた方が得と考えました。

立場の弱いのは、入居者ではなく大家の方だ！と声を大にして叫びたい！！！！。

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東京の正月は、本当に穏やかな正月となりました。

今日で二日目ですが、日中は太陽がサンサンと輝き暖房無しで１８度以上です。

雪で大変な思いをされている東北や北陸の方々には申し訳ない気がしますが・・・・。

ところで　昨日の元旦は、例年通り新年のお墓参りと初詣で終わりました。

例年サラリーマンの正月休みから昨年度の賃貸経理の総括をしています。

今日は、賃貸収入と不動産会社の管理費等のまとめを行いました。

先日の総括（その1）にも書きましたように、空室により３棟の賃料総収入が、前年度よりもマイナスです。

入居率ですが、３棟平均で93％でした。前年度が96％ですから其のハズです。

原因は、相模大野の空室期間が長かったことです。やはり１〜３月の繁忙期を過ぎて退室がありますとなかなか埋まりません。

繁忙期をハズした時期の入居募集を如何に上手く行うかが収入アップの鍵です。

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今年も後二日となりました。

2009年の賃貸経営ですが、やはり空室に泣きました。

本格的に不動産賃貸を始めて５年になりますが、ここ２年間は空室が出ますとなかなか埋まらなくなりました。

当初は、満室で廻っていたのですが、段々と空室が目立ち始めました。

昨年来からの日本の経済状態もこの空室にかなり影響しています。

それと、内見があっても決まり難くなってきています。

来月から賃貸繁忙期に入りますが、2010年の繁忙期は例年通りなのでしょうか？

入居希望者の有利性が増していますし、少しでも安い物件へ流れるという傾向が強くなると思っています。

それと、賃料の値切りもかなり厳しくなってきそうです。

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昨日、待ちに待ったマイケル・ジャクソンが当家に来ました、と言ってもフィギアの話です。

スリラーのフィギアで、顔と衣装を替えればゾンビになります。現在、完売で手に入りません。

もしマイケルが生きていれば、世界で何百億円もの経済効果があったハズです。物が売れなくなって来ている時代に、彼か逝ってしまったことは音楽の世界だけでなく経済的にも非常に残念です。

ところで今日は、相模原の大掃除をしてきました。汚れが気になっていました鉄骨階段も、バッチリ雑巾掛けをしましたので、ピカピカになりました。

あと十日余りで今年も終わりです。しかし相模大野の空室が埋まりません。

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昨日は、客付けをお願いしています不動産会社と管理会社へ、一年のお礼を込めて挨拶に行ってきました。

年末の挨拶も今年で４年になりますが、店長さん以下殆どの営業マンさんと顔なじみになりました。

賃貸経営が厳しさを増す中で、仕事のパートナーとしてwin-winの関係を保っていきたいと考えています。

ところで募集の方ですが、推薦入学の学生さんが動き出してきました。

ただ、今申込があっても実際入居するのは３月中過ぎなので三ヶ月家賃が取れないのは痛いです。まして、他の大学に決まってキャンセルになった場合は、目も当てられません。

実は、二年前に１月申込みで三月末入居の新入生のキャンセルに遭ってしまい苦い経験をしたことが有ります。

キャンセルの理由は、「そこの大学に行かなくなった」とのことでした。こちらとしては、入居の繁忙期も過ぎ焦ったのですが、どうすることも出来ませんでした。

この場合はフリーレント扱いにして、もしキャンセルの場合はその間の家賃を取れる仕組みが出来ることを営業の方から教えて頂きました。これも挨拶の収穫の一つと考えております。

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今日、相模原のＬＰガス屋さんがわざわざ自宅まで挨拶に来られました。

私は、平日はサラリーマンなので直接お会いすることが出来ませんでしたが、地図かカーナビを頼りに横浜から東京の西まで来られたと思うと、頭が下がります。

横浜、厚木、西東京、多摩と結構手広く営業をしている業者さんですが、私もこの物件を途中から引き継ぎ、自分が選んだ業者さんではないのであまり気にしていなかったのですが、自宅にまで挨拶に来ることを考えますと、ＬＰガスの業界もかなり厳しい業界と思い知らされました。

日中電車に乗っていますと、カレンダーを数本持ち年末の挨拶廻りと一見して分かる営業マンを見かけます。そろそろ自分も不動産会社へ一年のお礼を込めて挨拶に行こうと思っております。

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管理会社さんより審査完了の連絡があり、相模原は正式に入居が決まりました。

これで相模原は満室となりました。

後は相模大野ですが、賃貸募集のネット検索をチェックしていますと動きは少しですが、ぼちぼちと空室が決まって来ています。

募集をお願いしています不動産会社の営業マンさんからも「少し動きが出て来ました」という答えを頂きました。

相模大野は、町全体が落ち着いていて生活するには便利な所なので、なんとか１２月中に残る１室を決めたいです。

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11月上旬に退去のあった相模原で入居申込がありました。

この物件は、築1年を満室で購入しましたので、この部屋を見るのは初めてでしたが、３階の南向きのため日中は日当たり抜群でした。

部屋の2/3の面積のロフトがあるのですが、立つことができるため中２階のようになっていてかなりインパクトがあります。

今回申込をされた方も、内見されると直ぐにとても気に入ってくれたそうです。

やはり駅に近く、部屋にインパクトが有ると決まる確率が高いです。

年末に来ての退室でしたので、かなり落ち込みましたが、これで少し楽になりました。

12月中にあと1室決めたいので、営業に力を入れます。

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