http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/ サラリ-マンを定年した大家さんの賃貸経営日記 ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss サラリ-マンを定年した大家さんの賃貸経営日記 kugayama no http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10763753.html Mon, 21 May 2012 16:49:35 +0900 相模原の物件は銀行で融資を受けていますが、当初５年の固定期間が間もなく終了します。先日、２３年度の確定申告書類を銀行へ送り本日暫定ではありますが、今後の借入金利決定の連絡がありました。５年固定で１．７５％、３年固定で１．７％、２年固定で１．６５％でした。ちなみに、１０年固定は２．２％です。それでも現在借りています５年固定の金利よりも低いです。但し、５月の金利ですので正式契約は６月ですから多少変わる可能性はあります。アパートローンなので、個人の属性も審査されていますが、それでも..
先日、２３年度の確定申告書類を銀行へ送り本日暫定ではありますが、今後の借入金利決定の連絡がありました。

５年固定で１．７５％、３年固定で１．７％、２年固定で１．６５％でした。

ちなみに、１０年固定は２．２％です。それでも現在借りています５年固定の金利よりも低いです。

但し、５月の金利ですので正式契約は６月ですから多少変わる可能性はあります。

アパートローンなので、個人の属性も審査されていますが、それでもだいぶ金利が下がりました。

景気は後退しユーロもおかしなことになっていますし、アメリカもジャブジャブお金を刷っていますし、日本も同様です。

６月になって金利が上がることは無いでしょう。

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]]> 不動産投資 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10749436.html Thu, 10 May 2012 23:17:45 +0900 今年も納税通知の時期が来ました。先週は、自動車税が、今週は相模原の固定資産税と都市計画税の納税通知が届きました。自動車税は、毎年変わりませんが、相模原の固定資産・都市計画税は昨年より￥15,300の減額でした。家屋の評価減によるものです。これから自宅の固定資産税と都市計画税、そして確定申告による地方税の納税通知が来ます。先日、所得税の申告分が引き落とされたばかりなのに、また納税です。良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ
先週は、自動車税が、今週は相模原の固定資産税と都市計画税の納税通知が届きました。

自動車税は、毎年変わりませんが、相模原の固定資産・都市計画税は昨年より￥15,300の減額でした。

家屋の評価減によるものです。

これから自宅の固定資産税と都市計画税、そして確定申告による地方税の納税通知が来ます。

先日、所得税の申告分が引き落とされたばかりなのに、また納税です。

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]]> 税務関連 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10746818.html Tue, 08 May 2012 22:57:03 +0900 ５月になり賃貸のハンギングバスケットのお花を植え替えました。ペチュニアとアイビーの寄せ植えとしました。ペチュニアは、雨に強い「カフナバイオレット」という色彩の綺麗なお花です。これから、初夏に向けてバイオレット色のお花をたくさん付けてくれることでしょう。次は、４月に植えました「サンサシア」と言うお花が、可愛い黄色い花をたくさん咲かせました。これも黄緑色の「グレコマ」との寄せ植えです。「サンサシア」は、開花期間が長いとのことなのでこれから楽しみです。良かったらこれをクリックお願い..
ペチュニアとアイビーの寄せ植えとしました。

ペチュニアは、雨に強い「カフナバイオレット」という色彩の綺麗なお花です。

これから、初夏に向けてバイオレット色のお花をたくさん付けてくれることでしょう。



次は、４月に植えました「サンサシア」と言うお花が、可愛い黄色い花をたくさん咲かせました。
これも黄緑色の「グレコマ」との寄せ植えです。

「サンサシア」は、開花期間が長いとのことなのでこれから楽しみです。



良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ ]]> 賃貸経営 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10738090.html Wed, 02 May 2012 18:52:10 +0900 先週は、岡山・倉敷・尾道と旅行をしてきました。坂道の多い尾道を見学している時、突然携帯が鳴り管理会社の担当者さんからの連絡、「４月から入居された部屋で、ウォシュレットが故障した」とのことでした。東京から600キロ以上離れていても、緊急の連絡が取れるので大家としては携帯は非常に便利です。ウォシュレットの電源は入るのですが、作動しないようです。基盤の故障とのことなので、ウォシュレット自体を交換することでお願いしました。見積もりは、既存の処分も入れて￥37,000程度です。ホームセ..
坂道の多い尾道を見学している時、突然携帯が鳴り管理会社の担当者さんからの連絡、
「４月から入居された部屋で、ウォシュレットが故障した」とのことでした。

東京から600キロ以上離れていても、緊急の連絡が取れるので大家としては携帯は非常に便利です。

ウォシュレットの電源は入るのですが、作動しないようです。基盤の故障とのことなので、ウォシュレット自体を交換することでお願いしました。

見積もりは、既存の処分も入れて￥37,000程度です。ホームセンターでは、￥20,000弱で買えますので、自分で購入DIYで取り付ければ安くあがるのですが、このところ管理会社さんにいろいろとお世話になっていますので、取り付けをお願いしました。

月々の家賃を考えますと、￥37,000は痛い金額なのですが、旅先での出来ごとと納得する次第でした。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ ]]> 賃貸経営 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10717539.html Mon, 16 Apr 2012 23:15:13 +0900 最近、妻に代わりガイデニングを始めました。第一作目は、ハンギングバスケットにビオラとアイビーの寄せ植えです。だんだんと花芽も増え、格好良く綺麗になって来ました。北側の賃貸エントランスも地面から上1.5ｍ位は、日が当たるようになってきましたので、　入口に吊るしました。賃貸入居者さん、特に女性に喜んで頂けると嬉しいです。次は、鉢植えをしました「オステオスペルマム」と言うガーベラのような花です。育ってきますと、株いっぱいに花が咲き長い間花を楽しむことができるようです。賃貸物件を離れ..
第一作目は、ハンギングバスケットにビオラとアイビーの寄せ植えです。

だんだんと花芽も増え、格好良く綺麗になって来ました。
北側の賃貸エントランスも地面から上1.5ｍ位は、日が当たるようになってきましたので、　入口に吊るしました。



賃貸入居者さん、特に女性に喜んで頂けると嬉しいです。

次は、鉢植えをしました「オステオスペルマム」と言うガーベラのような花です。



育ってきますと、株いっぱいに花が咲き長い間花を楽しむことができるようです。

賃貸物件を離れた所に所有していますと、日々の花の世話が出来ずガーデニングは難しいですが、自宅敷地の賃貸物件ではそれが可能ですので、殺風景になりがちな賃貸エントランスをお洒落に装いたいです。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ ]]> 賃貸経営 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10700108.html Tue, 03 Apr 2012 22:15:02 +0900 3月31日をもちまして無事定年を迎え、サラリーマン家業に終止符を打ち専業大家となりました。会社からシニアで残るように勧められましたが、結局は次へのステップアップ？と新たなことに挑戦することを決意して再就職は断りました。これも何とか生活を維持していける賃貸収入があるからこそ出来ることと思っております。会社へ出社しない日が続きましたが、当初は暇を持て余すかと思っていましたが、賃貸関係の日々の仕事が結構有り、こまごまと動いております。兎に角、平日の空いている時間に自由に出かけられる..
会社からシニアで残るように勧められましたが、結局は次へのステップアップ？と新たなことに挑戦することを決意して再就職は断りました。

これも何とか生活を維持していける賃貸収入があるからこそ出来ることと思っております。

会社へ出社しない日が続きましたが、当初は暇を持て余すかと思っていましたが、賃貸関係の日々の仕事が結構有り、こまごまと動いております。

兎に角、平日の空いている時間に自由に出かけられるのが非常に魅力です。先日もイケア港北へ出かけましたが、土日とは比べものにならないくらい空いていましたし、食堂での平日ミートボール半額の恩恵にも預かりました。

自分の事業を再度見直す良い機会と考え、新たに挑戦して行きます。

良かったらこれをクリックお願いします　人気blogランキングへ ]]> 賃貸経営 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10680656.html Wed, 21 Mar 2012 14:58:36 +0900 相模原の物件で昨日1室入居申込みが有り、やっと満室となりました。法人さんの申込みなので、ほぼ間違いないと思います。この部屋は、デザイナー系で内見時に入居検討物件とはなるのですが、１階で日当たりにちょっと問題があり苦戦していたのですが、入居申込みが有り良かったです。相模原で２，３月に更新を迎えた他の２室は、入居者さんがめでたく更新をして下さいましたので４月から満室経営でスタートが出来ます。後は、自宅敷地賃貸物件の１室に申込みがあれば、全て満室となります。今週末２４，２５日が勝負..
法人さんの申込みなので、ほぼ間違いないと思います。

この部屋は、デザイナー系で内見時に入居検討物件とはなるのですが、１階で日当たりにちょっと問題があり苦戦していたのですが、入居申込みが有り良かったです。

相模原で２，３月に更新を迎えた他の２室は、入居者さんがめでたく更新をして下さいましたので４月から満室経営でスタートが出来ます。

後は、自宅敷地賃貸物件の１室に申込みがあれば、全て満室となります。
今週末２４，２５日が勝負です。

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]]> 賃貸経営 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10673377.html Fri, 16 Mar 2012 15:52:33 +0900 今回、賃貸物件を売却して、感じたのですが「所得税の仕組みは良くできている」ということです。物件を取得している時は、建物の減価償却の恩恵を受けているのですが、売却時には取得期間の減価償却が逆に譲渡所得として跳ね上がってきます。先日もこのブログで書きましたが、譲渡価格-（取得費+譲渡経費）でたいてい赤字となるのですが、これに減価償却費を加算しますので相当安く売らないと必ずと言ってよいくらい譲渡所得が発生します。誰でも取得期間中の減価償却費は、出来るだけ高くしたいですし、売却時には..
物件を取得している時は、建物の減価償却の恩恵を受けているのですが、売却時には取得期間の減価償却が逆に譲渡所得として跳ね上がってきます。

先日もこのブログで書きましたが、譲渡価格-（取得費+譲渡経費）でたいてい赤字となるのですが、これに減価償却費を加算しますので相当安く売らないと必ずと言ってよいくらい譲渡所得が発生します。
誰でも取得期間中の減価償却費は、出来るだけ高くしたいですし、売却時には１円でも高く売りたいので益々裏目に出てきます。

○戸のあるサラリーマン大家さんが

　売却を前提として中古ワンルームを狙って投資。

　例えば５年後にトントンで売れれば、

　その５年間の家賃が、丸々収益として残ります。

と言っていますが、私は疑問です。

５年間の家賃は、丸々残りません。固定資産税、登記費用、物件の管理費・修繕積立費、仲介手数料、最後に譲渡所得税15％（長期譲渡）それに住民税5％が加算されたものがお金として出て行きます。

まして、銀行ローンを固定で借りている期間では、場合によってはローン解約の違約金が発生します。

不動産投資は、金額も大きく他人の言動に惑わされず自分で研究勉強しないと豪い目にあいます。

誰しも自分の不都合は表に出さないので注意して下さい。

やはり、出来るだけ優良な物件を取得し、出来るだけ長く取得するのが良いのでは？と思っています。

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]]> 不動産投資 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10660341.html Tue, 06 Mar 2012 19:18:06 +0900 前回、物件売却による投資効果について記述しましたが、売買経費に関してもう少し考えてみました。ここで短期譲渡の税率は30％なので、長期譲渡の所得税率15％に絞って考えます。私の場合は、取得価格より高く売却できましたが、経費を引きますと譲渡所得は－（マイナス）となり建物の減価償却費をオンするので数百万円の＋（プラス）となり、納税金額は百万円近い金額です。この減価償却費はかなり曲者で、毎年の確定申告では強い味方なのですが、売却となりますと多く取っている場合は、譲渡所得が高くなり納税..
ここで短期譲渡の税率は30％なので、長期譲渡の所得税率15％に絞って考えます。

私の場合は、取得価格より高く売却できましたが、経費を引きますと譲渡所得は－（マイナス）となり建物の減価償却費をオンするので数百万円の＋（プラス）となり、納税金額は百万円近い金額です。

この減価償却費はかなり曲者で、毎年の確定申告では強い味方なのですが、売却となりますと多く取っている場合は、譲渡所得が高くなり納税金額が増えます。

建物は古くなって行きこれから先、土地値が上がることは考えられないので、取得時より売却時の方が金額が下がりますが逆に減価償却費が増えますので、結局は数百万の納税金額からは逃れられません。
税金の仕組みは、全くよく出来ています。


売買経費の話に戻りますが、この経費の中で一番の金額は物件取得と売却時の仲介手数料3％+消費税です。

不動産業者は、この仲介手数料で食っているので仕方ないのですが、結局は物件売買価格の6％+消費税を払っていることになります。

我々サラリーマン大家が取得できる物件は、せいぜい5000万～6000万円台の物件でしょうから、売却しますと400万円近い金額に相当します。

空室に悩み、数十万の賃料からローンを返済し固定資産税と管理会社の経費を払い、コツコツ貯めた賃料に対してこの仲介手数料の占める割合は大きいと実感しています。

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]]> 不動産投資 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10654373.html Fri, 02 Mar 2012 16:43:44 +0900 昨日、確定申告書類を税務署へ提出し申告は終了しました。後は、4/20に預金通帳から所得税が引き落とされて完了となります。今回、相模大野の売却に関して、建物と土地の譲渡所得金額は譲渡価格-（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得金額となり、建物の取得価格の内、建物の減価償却費を控除しますので譲渡所得金額は数百万単位の金額となります。ここで、昨年売却した年の１月１日において所有期間が５年を超えていますので、長期譲渡となり税率が15％ですので、納める税金が百万近くなります。もし、これが短期譲.. 後は、4/20に預金通帳から所得税が引き落とされて完了となります。

今回、相模大野の売却に関して、建物と土地の譲渡所得金額は

譲渡価格-（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得金額

となり、建物の取得価格の内、建物の減価償却費を控除しますので譲渡所得金額は数百万単位の金額となります。

ここで、昨年売却した年の１月１日において所有期間が５年を超えていますので、長期譲渡となり税率が15％ですので、納める税金が百万近くなります。

もし、これが短期譲渡になりますと税率が30％ですので倍の金額を納めなければならず大変です。

そこで、今回の売却により不動産投資の投資成果を検証してみました。

不動産取得期間の全家賃収入から管理会社の管理費、銀行ローン返済金額、毎年の固定資産税、所得税等の出て行った費用を引いて残った金額を今回の投資効果としました。

結果は、自己投入資金の約１０％となりました。５年で１０％ですからこの数値を効果有りと判断するのか、あるいは投資効果が低いと判断するのか評価が分かれるとおもいますが・・・・・？

今の自分の感覚では、借金をして不動産投資をした場合、やはりローン返済後にどっとキャッシュが増えますので、ここまで頑張らないと成功とは言えない気がします。

但し、ローン期間は15～20年でしょうからその間の家賃収入の下落とリフォーム修繕費にどの様に立ち向かって行くかが問題となりそうです。

やはり、ローンは早期返却、繰り上げ返済の実施を行い出来るだけ早く完済するのが正しい気がします。

サラリーマン大家で、物件を取得した方も大勢いると思いますが、物件の出口戦略はしっかり考えておくべきです。

私の実感ですが、不動産は右から左へそう簡単に売れるものではありません。
一旦物件を取得したら、トコトン付き合う気持ちがないのなら不動産投資はすべきではありません。

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]]> 税務関連 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10650055.html Wed, 29 Feb 2012 14:41:38 +0900 昨日２３年度の確定申告関係の書類作成が完了しました。昨年、相模大野の物件を売却しましたので「弥生の青色申告」の帳簿で、物件の固定資産償却と物件売買代金における事業主借・貸の操作が分からず手間どいました。「弥生の青色申告」では物件を売買した時の入力につて詳しい記述がなく、仕訳に関しても手引きが無いので、事業主借・貸で借方貸方の入力を間違えますと、有りもしない資産が増えたり、逆に負債が増えたりしますので注意が必要です。譲渡所得と不動産所得の申告書の作成は、国税庁のホームページの「..
昨年、相模大野の物件を売却しましたので「弥生の青色申告」の帳簿で、物件の固定資産償却と物件売買代金における事業主借・貸の操作が分からず手間どいました。

「弥生の青色申告」では物件を売買した時の入力につて詳しい記述がなく、仕訳に関しても手引きが無いので、事業主借・貸で借方貸方の入力を間違えますと、有りもしない資産が増えたり、逆に負債が増えたりしますので注意が必要です。

譲渡所得と不動産所得の申告書の作成は、国税庁のホームページの「確定申告申請書作成コーナー」を利用しますと、面倒な計算をする手間と譲渡関係の書類もパソコン上で作成でき楽です。

先週、税務署で指導されたのですが、ローン手数料と抵当権抹消登記費用は経費参入できないのでこれも注意が必要です。

てなことで、本日税務署へ提出する予定でしたが、雪であきらめました。

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]]> 税務関連 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10630719.html Wed, 15 Feb 2012 22:42:54 +0900 今年３月末で定年退職することになりました。従って、有給を消化するため本日で本業のサラリーマン業務は終了となりました。３０数年務めたことに成ります。４月からは、サラリーマン兼業大家ではなくなり不動産賃貸業が本業となります。今日は、会社での机廻りの整理と業務の引継ぎ、人事からの年金・退職金・健康保険等々の話を伺い若い連中と軽く飲んで帰ってきました。人事からは、失業給付の話があったのですが、退職後も収入があることで失業給付は無理であることをお話ししましたので、かなり手短に済みました..
従って、有給を消化するため本日で本業のサラリーマン業務は終了となりました。

３０数年務めたことに成ります。４月からは、サラリーマン兼業大家ではなくなり不動産賃貸業が本業となります。

今日は、会社での机廻りの整理と業務の引継ぎ、人事からの年金・退職金・健康保険等々の話を伺い若い連中と軽く飲んで帰ってきました。

人事からは、失業給付の話があったのですが、退職後も収入があることで失業給付は無理であることをお話ししましたので、かなり手短に済みました。

実は、失業給付金を楽しみにしていましたのでこのままで行きますと、一生給付は受けられないのが残念です。

本業のサラリーマン業が何時どうなっても困らないように始めた賃貸業ですが、年金に頼らず生計が測れるのが助かります。

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]]> 不動産投資 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10624458.html Sat, 11 Feb 2012 14:23:09 +0900 神奈川県と相模原市は２月３日、２７年開業予定のリニア中央新幹線の中間駅（地下駅）について、橋本駅周辺に誘致することで合意したと発表しました。候補地としては、橋本駅西側に隣接している県立相原高校敷地が有力となっているそうです。橋本駅は、ＪＲ横浜・相模線、京王相模原線の３線が乗り入れているターミナル駅となっていますが、町としてはまだ発展途中の感じがします。正式に決定しますと、駅は2014から着工とのことですから町としての発展が期待できます。相模原駅誘致の話もあったようですが、米軍..
橋本駅は、ＪＲ横浜・相模線、京王相模原線の３線が乗り入れているターミナル駅となっていますが、町としてはまだ発展途中の感じがします。

正式に決定しますと、駅は2014から着工とのことですから町としての発展が期待できます。

相模原駅誘致の話もあったようですが、米軍基地との関係で最終的に橋本駅となったようです。

私の物件は、相模原駅近にありますのでリニア中央新幹線開通で人口の増加と不動産価値の増が期待できると嬉しいのですが・・・・・・・・。
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]]> 不動産投資 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10610990.html Wed, 01 Feb 2012 19:34:43 +0900 今年も２月１日の会社の創立記念日休暇を利用して、寒川神社へ満室・業務成就そして厄除けの祈願へ行ってきました。寒川神社はご利益がありますので、休日はとても混みますから平日が狙い目です。それでも、かなりの人出で神殿での御祈願まで20分は待ちました。また今日は、先日退室のあった部屋のクロス張替えが有り、朝から職人さんが忙しく作業をしていました。寒川へ行く前に、職人さんへ１０時のお茶と帰宅後３時のお茶を出し、気持ちよく作業をして頂きました。結局、今日一日では終わらず、明日も作業となり..
寒川神社はご利益がありますので、休日はとても混みますから平日が狙い目です。
それでも、かなりの人出で神殿での御祈願まで20分は待ちました。

また今日は、先日退室のあった部屋のクロス張替えが有り、朝から職人さんが忙しく作業をしていました。

寒川へ行く前に、職人さんへ１０時のお茶と帰宅後３時のお茶を出し、気持ちよく作業をして頂きました。結局、今日一日では終わらず、明日も作業となりましたが、内見時の見栄えもありますので丁寧にお願いしました。


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]]> 不動産投資 kugayama http://blogs.dion.ne.jp/kugayama/archives/10601925.html Thu, 26 Jan 2012 22:08:05 +0900 そろそろ確定申告の準備に取り掛かる時期となりました。先日、専従者給与の源泉を納め、区役所へ支払調書を提出してきました。これに基づき、区民税が決まります。ところで自宅敷地の賃貸物件ですが、一室退去の連絡が入りました。更新までまだ一年ありますが、どうやら結婚されるようでもっと広いところへ移るようです。大家としては、出来るだけ長く住んでいて欲しいのですが、おめでたいことなので仕方が有りません。賃貸物件の最大繁忙期となる２,３月に向け頑張ます。良かったらこれをクリックお願いします　人..
先日、専従者給与の源泉を納め、区役所へ支払調書を提出してきました。
これに基づき、区民税が決まります。

ところで自宅敷地の賃貸物件ですが、一室退去の連絡が入りました。
更新までまだ一年ありますが、どうやら結婚されるようでもっと広いところへ移るようです。
大家としては、出来るだけ長く住んでいて欲しいのですが、おめでたいことなので仕方が有りません。

賃貸物件の最大繁忙期となる２,３月に向け頑張ます。

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