金利交渉第2弾 融資付けに奔走中
2012年02月09日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
今年に入ってから行っている既存借入の金利見直し。
兵庫マンションの借入金利ダウン交渉が先日まとまりました。
2012.2.4 「金利交渉の結果」
今回は第2段。
大阪マンションでも借入金利の見直しがまとまりました。
元々は、2.1％の変動金利。
今回の提示条件は、1.7％の変動金利でした。
物件購入時から2年前まで2.6％、昨年交渉して2.1％に、そして今回1.7％。
急激には下がりませんが、でも、着実に下げて頂いています。
兵庫マンションの見直し条件（3年固定1％少々）には及びませんが、それでも有難い事です。
元々、親から引き継いだ資産等が全くない私。
ひたすらアパート経営の実績（高入居率の維持）を積んで、さらに金利を下げて頂けるよう頑張りたいと思います。
金利交渉第3弾の候補は、札幌マンションのノンリコースローン。
あと3ヶ月で固定期間が終了します。
こちらも時期が来たら金利交渉をスタートさせる予定です。
＋＋＋
さて、先日売買契約が完了した大阪マンション2号。
来週の引渡決済が確定しました。
全空の雨漏り物件ですが、銀行融資を受けるべく奔走中。
昨年12月末に金融機関3行に融資打診をしています。
その結果、
A銀行：×
B銀行：○（フルローンOK内諾）
C銀行：△（審査中）
A銀行はダメでしたが、B銀行からフルローンの内諾を頂いています。
現在、C銀行の審査結果待ち。
引渡決済が来週に決まったので、とりあえず、引渡決済前日にB銀行で金消契約を行う予約を入れました。
が、C銀行の融資条件がB銀行より良くなればC銀行に変更する予定。
決済前日まで条件闘争しようと思います。
金消契約、物件引渡しが終わるまでは気を緩めず頑張りたいです。
今年に入ってから行っている既存借入の金利見直し。
兵庫マンションの借入金利ダウン交渉が先日まとまりました。
2012.2.4 「金利交渉の結果」
今回は第2段。
大阪マンションでも借入金利の見直しがまとまりました。
元々は、2.1％の変動金利。
今回の提示条件は、1.7％の変動金利でした。
物件購入時から2年前まで2.6％、昨年交渉して2.1％に、そして今回1.7％。
急激には下がりませんが、でも、着実に下げて頂いています。
兵庫マンションの見直し条件（3年固定1％少々）には及びませんが、それでも有難い事です。
元々、親から引き継いだ資産等が全くない私。
ひたすらアパート経営の実績（高入居率の維持）を積んで、さらに金利を下げて頂けるよう頑張りたいと思います。
金利交渉第3弾の候補は、札幌マンションのノンリコースローン。
あと3ヶ月で固定期間が終了します。
こちらも時期が来たら金利交渉をスタートさせる予定です。
＋＋＋
さて、先日売買契約が完了した大阪マンション2号。
来週の引渡決済が確定しました。
全空の雨漏り物件ですが、銀行融資を受けるべく奔走中。
昨年12月末に金融機関3行に融資打診をしています。
その結果、
A銀行：×
B銀行：○（フルローンOK内諾）
C銀行：△（審査中）
A銀行はダメでしたが、B銀行からフルローンの内諾を頂いています。
現在、C銀行の審査結果待ち。
引渡決済が来週に決まったので、とりあえず、引渡決済前日にB銀行で金消契約を行う予約を入れました。
が、C銀行の融資条件がB銀行より良くなればC銀行に変更する予定。
決済前日まで条件闘争しようと思います。
金消契約、物件引渡しが終わるまでは気を緩めず頑張りたいです。
バルチック海運指数
2012年02月08日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
バルチック海運指数ってご存知でしょうか？
英国のロンドンにあるバルチック海運取引所が算出・公表する外航ばら積み船の運賃総合指数（1985年＝1000）の事で、一般的に世界経済や商品価格の先行指標とされています。
海上の荷動き量から世界的な景気動向がわかるバロメーターですね。
株取引しておられる方なら日々チェックしておられるでしょうか。
バルチック海運指数チャート
2007年からのチャートを載せて見ました。
2008年9月15日に起こったリーマンショック。
バルチック海運指数は2008年5月20日をピークに暴落しています。
しっかりと先行指標の役割を果たしていたわけです。
そしてこの表の最後にある2012年2月3日。
リーマンショック後の最安値をあっさりと更新し、約25年ぶりの低水準まで下げています。
３３日間連続下落。
暴落です。
この後、ユーロ危機の影響がじわじわと出てきそうな予感。
それとも中国か。。。
この先どのようになるか。
今回も先行指標として機能するのか見ものです。
バルチック海運指数ってご存知でしょうか？
英国のロンドンにあるバルチック海運取引所が算出・公表する外航ばら積み船の運賃総合指数（1985年＝1000）の事で、一般的に世界経済や商品価格の先行指標とされています。
海上の荷動き量から世界的な景気動向がわかるバロメーターですね。
株取引しておられる方なら日々チェックしておられるでしょうか。
バルチック海運指数チャート
2007年からのチャートを載せて見ました。
2008年9月15日に起こったリーマンショック。
バルチック海運指数は2008年5月20日をピークに暴落しています。
しっかりと先行指標の役割を果たしていたわけです。
そしてこの表の最後にある2012年2月3日。
リーマンショック後の最安値をあっさりと更新し、約25年ぶりの低水準まで下げています。
３３日間連続下落。
暴落です。
この後、ユーロ危機の影響がじわじわと出てきそうな予感。
それとも中国か。。。
この先どのようになるか。
今回も先行指標として機能するのか見ものです。
消費税還付 最新事情
2012年02月07日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
数年前。
物件購入時に、自動販売機を使って消費税還付を受けるスキームが数多く行われましたよね。
当時、一般紙にまで取り上げられ、あたかも脱税スキームのように報道されました。
当然ですが合法節税スキーム。
私自身も過去に消費税還付を受けましたが、平成22年の税制改正によってほぼ不可能に。
2010.1.11 「消費税還付の行く末」
ところが最近、
「まだ消費税還付はできますよ」とあちこちでセミナー等が行われています。
どんなスキームなんだろう。。。
貧乏性の私は、自分で調べてみました。
国税庁HPに「消費税法改正のお知らせ」が載っています。
↓↓↓
つまり、ここに書かれている規定に当てはまらなければ消費税還付が可能。
ただ・・・、それだけの事です＾＾
商売にしてられる方もおられるので、具体的には書きません。
最大のヒント。
「初日から2年を経過する日までの間」の規定に当てはまらない様にすればよいと言うことです。
前もって準備しておけば、消費税還付は十分可能ですね。
「税金を熟知する者がアパート経営を制す」と言うことなのでしょう。
日々勉強です＾＾
数年前。
物件購入時に、自動販売機を使って消費税還付を受けるスキームが数多く行われましたよね。
当時、一般紙にまで取り上げられ、あたかも脱税スキームのように報道されました。
当然ですが合法節税スキーム。
私自身も過去に消費税還付を受けましたが、平成22年の税制改正によってほぼ不可能に。
2010.1.11 「消費税還付の行く末」
ところが最近、
「まだ消費税還付はできますよ」とあちこちでセミナー等が行われています。
どんなスキームなんだろう。。。
貧乏性の私は、自分で調べてみました。
国税庁HPに「消費税法改正のお知らせ」が載っています。
↓↓↓
消費税法改正のお知らせ（抜粋）平成22年4月税務署
課税事業者選択届出書し、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる場合、課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に開始した課税期間中に調整対象固定資産の課税仕入れを行い、
かつ、
その仕入れた日の属する課税期間の消費税の確定申告を行うと、調整対象固定資産の課税仕入れを行った日の属する課税期間の初日から原則として3年間は、
・免税業者となることは出来ません
・また簡易課税制度を利用して申告する事も出来ません
つまり、ここに書かれている規定に当てはまらなければ消費税還付が可能。
ただ・・・、それだけの事です＾＾
商売にしてられる方もおられるので、具体的には書きません。
最大のヒント。
「初日から2年を経過する日までの間」の規定に当てはまらない様にすればよいと言うことです。
前もって準備しておけば、消費税還付は十分可能ですね。
「税金を熟知する者がアパート経営を制す」と言うことなのでしょう。
日々勉強です＾＾
売買契約締結完了
2012年02月06日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
9棟目となる大阪マンション2号。
無事、売買契約締結が完了しました☆
通常、契約時に支払う10％程度の手付金はなし。
本入札物件は、複数の金融機関が絡む任意売却。
売主側の金融機関が売却を認めない可能性や共同担保が付いている等が理由で、契約時の手付金をゼロにして引渡時に一括決済となりました。
今回の売買契約は、持ち回り契約となり売主様は同席されませんでした。
売主様署名捺印済みの重要事項説明と売買契約書に署名と捺印。
約1時間ほどで無事終わりました。
今回の売買対象は、土地2筆と建物1棟なので登記事項証明書は3つ。
一見普通に見えますが・・・、この書類を横から見ると、
・
・
・
！！！
1筆分で約300ページあまり。
3つ合計で約1000ページの登記事項証明書を受け取りました。
抵当権設定仮登記が約30行の金融機関名義で設定されていて、まるで金融機関の見本市＾＾；
それぞれに全国の売主様所有物件が共同担保目録になっています。
電話帳のような登記事項証明書の束をはじめて見ました。
今回の入札物件を落札したのが昨年12月。
当方はローン特約等、諸条件無しなのに契約まで1ヶ月以上も掛かかったのは、売主様が各金融機関に売却了承を取るのに時間が掛かったからだそうです。
引渡日は今月。
私も各金融機関と借入（購入資金）交渉を引き続き行っており、条件交渉等の最終段階。
まだどの金融機関で借りるか結論を出していません。
金銭消費貸借契約（金消契約）が終わるまでは息の抜けない日々が続きそうです。
9棟目となる大阪マンション2号。
無事、売買契約締結が完了しました☆
通常、契約時に支払う10％程度の手付金はなし。
本入札物件は、複数の金融機関が絡む任意売却。
売主側の金融機関が売却を認めない可能性や共同担保が付いている等が理由で、契約時の手付金をゼロにして引渡時に一括決済となりました。
今回の売買契約は、持ち回り契約となり売主様は同席されませんでした。
売主様署名捺印済みの重要事項説明と売買契約書に署名と捺印。
約1時間ほどで無事終わりました。
今回の売買対象は、土地2筆と建物1棟なので登記事項証明書は3つ。
一見普通に見えますが・・・、この書類を横から見ると、
・
・
・
！！！
1筆分で約300ページあまり。
3つ合計で約1000ページの登記事項証明書を受け取りました。
抵当権設定仮登記が約30行の金融機関名義で設定されていて、まるで金融機関の見本市＾＾；
それぞれに全国の売主様所有物件が共同担保目録になっています。
電話帳のような登記事項証明書の束をはじめて見ました。
今回の入札物件を落札したのが昨年12月。
当方はローン特約等、諸条件無しなのに契約まで1ヶ月以上も掛かかったのは、売主様が各金融機関に売却了承を取るのに時間が掛かったからだそうです。
引渡日は今月。
私も各金融機関と借入（購入資金）交渉を引き続き行っており、条件交渉等の最終段階。
まだどの金融機関で借りるか結論を出していません。
金銭消費貸借契約（金消契約）が終わるまでは息の抜けない日々が続きそうです。
やっと完成
2012年02月05日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
奈良区分マンション2号。
やっとリフォームが完成しました。
先週一旦完成しましたが、コンクリート床スラブへＣＦ直貼りという荒業が失敗してやり直し。
2012.1.22 「リフォーム終盤」
やり直しついでにＣＦ柄を変更。
コンパネを捨て貼りしたことで床のデコボコも解消されていました。
玄関の壁1面にもＬＤＫと同じアクセントクロスを採用。
床は店舗用ＣＦを貼りました。
→ 
各部屋にＩＫＥＡ照明をディスプレイして完成。
3ＬＤＫから2ＬＤＫに間取り変更した事で、約20畳の広大なＬＤＫが出来ました。
今は賃貸繁忙期。
来週から早速賃貸募集を開始したいと思います＾＾
奈良区分マンション2号。
やっとリフォームが完成しました。
先週一旦完成しましたが、コンクリート床スラブへＣＦ直貼りという荒業が失敗してやり直し。
2012.1.22 「リフォーム終盤」
やり直しついでにＣＦ柄を変更。
コンパネを捨て貼りしたことで床のデコボコも解消されていました。
玄関の壁1面にもＬＤＫと同じアクセントクロスを採用。
床は店舗用ＣＦを貼りました。
→ 各部屋にＩＫＥＡ照明をディスプレイして完成。
3ＬＤＫから2ＬＤＫに間取り変更した事で、約20畳の広大なＬＤＫが出来ました。
今は賃貸繁忙期。
来週から早速賃貸募集を開始したいと思います＾＾
金利交渉の結果
2012年02月04日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
昨年末に、ある銀行から受けた既存借り入れの借換え提案。
2011.12.18 「借換え提案」
専業大家になった事で、しばらく金利交渉は厳しいと思っていたのですが、提案金利はかなり魅力的でした。
早速、この提案金利をもとに借りている各金融機関にも金利交渉を開始。
いずれの金融機関も金利交渉に前向きに応じて頂けました。
当初、1月に2行の借入金利を下げてもらう予定でしたが、9棟目となる大阪マンション2号の購入準備で後回しに。。。
最近やっと、兵庫マンションの金利交渉がまとまりました。
元々は、1％後半の変動金利。
今回の提示条件は、2年固定と3年固定が1％少々、5年固定も1％前半。
資産家でもないし、多額の金融資産を持っているわけではない中で、銀行担当者様が頑張って頂いた結果だと思います。
兵庫マンションの過去3年間の入居率がほぼ100％だった事も好条件を提示頂いた要因のようです。
とりあえず、2年か3年の固定でお願いしようと思っています。
▲0.9％ほどのダウン。
月々数万円支払いが減るのは大きいです。
もう1行（大阪マンション分）の金利交渉も最終段階。
2月中には決着させたいです。
今年は札幌マンションのノンリコースローン固定期間も終了。
こちらも金利交渉で元本返済を加速させたいところです＾＾
昨年末に、ある銀行から受けた既存借り入れの借換え提案。
2011.12.18 「借換え提案」
専業大家になった事で、しばらく金利交渉は厳しいと思っていたのですが、提案金利はかなり魅力的でした。
早速、この提案金利をもとに借りている各金融機関にも金利交渉を開始。
いずれの金融機関も金利交渉に前向きに応じて頂けました。
当初、1月に2行の借入金利を下げてもらう予定でしたが、9棟目となる大阪マンション2号の購入準備で後回しに。。。
最近やっと、兵庫マンションの金利交渉がまとまりました。
元々は、1％後半の変動金利。
今回の提示条件は、2年固定と3年固定が1％少々、5年固定も1％前半。
資産家でもないし、多額の金融資産を持っているわけではない中で、銀行担当者様が頑張って頂いた結果だと思います。
兵庫マンションの過去3年間の入居率がほぼ100％だった事も好条件を提示頂いた要因のようです。
とりあえず、2年か3年の固定でお願いしようと思っています。
▲0.9％ほどのダウン。
月々数万円支払いが減るのは大きいです。
もう1行（大阪マンション分）の金利交渉も最終段階。
2月中には決着させたいです。
今年は札幌マンションのノンリコースローン固定期間も終了。
こちらも金利交渉で元本返済を加速させたいところです＾＾
本当にV字回復しました
2012年02月03日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
先日書いた、長崎アパート入居率50％の厳しい現実。
2室入居＋1室申込でなんとか75％まで持ち直した事を書きました。
その後さらに、
一昨日、昨日と、立て続けに入居申込が☆
申込者様は、長崎大学の新入学生さんと生活保護の方。
家賃保証の審査も通り、いずれも属性に問題なし。
平成23年は1年間新規入居ゼロ。
（お恥ずかしいです＾＾；）
それが、今年はこの1週間で5室が決まりました。
入居率92％（空室1）まで急回復。
私も管理会社様も初心に帰り、昨秋から出来る対策を着実に行った結果だと思います。
世の中、いろんな名言があります。
「努力すれば報われる」
「動かないことが一番のリスク」
「前進あるのみ」
「継続は力なり」
「諦めるな、一度諦めたらそれが習慣となる」
空室も行動しないと何も改善されないことを実感した1週間となりました。
8棟105室の完全満室。
1日だけでも良いので達成させてみたいです＾＾
先日書いた、長崎アパート入居率50％の厳しい現実。
2室入居＋1室申込でなんとか75％まで持ち直した事を書きました。
その後さらに、
一昨日、昨日と、立て続けに入居申込が☆
申込者様は、長崎大学の新入学生さんと生活保護の方。
家賃保証の審査も通り、いずれも属性に問題なし。
平成23年は1年間新規入居ゼロ。
（お恥ずかしいです＾＾；）
それが、今年はこの1週間で5室が決まりました。
入居率92％（空室1）まで急回復。
私も管理会社様も初心に帰り、昨秋から出来る対策を着実に行った結果だと思います。
世の中、いろんな名言があります。
「努力すれば報われる」
「動かないことが一番のリスク」
「前進あるのみ」
「継続は力なり」
「諦めるな、一度諦めたらそれが習慣となる」
空室も行動しないと何も改善されないことを実感した1週間となりました。
8棟105室の完全満室。
1日だけでも良いので達成させてみたいです＾＾
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