屋上防水の補修案
2012年02月01日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
先月依頼していた大阪マンション2号の調査結果報告書を受け取りました。
2012年01月13日 「物件を買います 建物調査」
約60ページに及ぶ建物調査結果報告書。
各部位ごとに調査報告結果（劣化度等）が記載されていました。
合わせて・・・・、高額な見積もりも＾＾；
一番の問題は、現在の雨漏り原因となっている屋上防水の破れ。
住宅寿命にとって、雨漏りは大敵です。
一部が屋上緑化（植栽）スペースになっていますが、手入れが全く行き届いておらず全体的に草ボウボウ。
アスファルト防水層10mmの上には、断熱ボード、押えモルタル、石材が順に敷き詰められている為、防水層の漏れ箇所が全く目視（特定）できません。
アスファルト防水は、一番信頼性と耐久性が高いといわれている工法。
アスファルトを溶融したものとルーフィングと呼ばれる防水シートを何層も重ねて仕上げていく時間のかかる工法です。
しかし、この建物のようにメンテナンスを怠り 漏れてしまっては全く意味がありませんね。。。
今回の補修内容は、植栽スペースを潰した上で石材の上にモルタルを施工してシート防水による全面補修をする形となっていました。
一番確実な方法ではありますが・・・、結構な補修費用。
もう少し良い補修方法がないかな。。。
しばらくは悩みの日々です。
先月依頼していた大阪マンション2号の調査結果報告書を受け取りました。
2012年01月13日 「物件を買います 建物調査」
約60ページに及ぶ建物調査結果報告書。
各部位ごとに調査報告結果（劣化度等）が記載されていました。
合わせて・・・・、高額な見積もりも＾＾；
一番の問題は、現在の雨漏り原因となっている屋上防水の破れ。
住宅寿命にとって、雨漏りは大敵です。
一部が屋上緑化（植栽）スペースになっていますが、手入れが全く行き届いておらず全体的に草ボウボウ。
アスファルト防水層10mmの上には、断熱ボード、押えモルタル、石材が順に敷き詰められている為、防水層の漏れ箇所が全く目視（特定）できません。
アスファルト防水は、一番信頼性と耐久性が高いといわれている工法。
アスファルトを溶融したものとルーフィングと呼ばれる防水シートを何層も重ねて仕上げていく時間のかかる工法です。
しかし、この建物のようにメンテナンスを怠り 漏れてしまっては全く意味がありませんね。。。
今回の補修内容は、植栽スペースを潰した上で石材の上にモルタルを施工してシート防水による全面補修をする形となっていました。
一番確実な方法ではありますが・・・、結構な補修費用。
もう少し良い補修方法がないかな。。。
しばらくは悩みの日々です。
未判定道路
2012年02月02日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ」
「未判定道路」に出会ったことはあるでしょうか？
当方が昨年購入した大阪戸建1号。
幅員約3.5mの道路に接道しているのですが、この道路がまさに未判定道路でした。
未判定道路とは、建築基準法上の道路か否かを行政が未だに判定していない道路のこと。
賃貸に出している限りはあまり関係ありませんが、将来売却する際に、現状のままでは「再建築不可」での売却活動が必要になります。
出来れば、再建築可能な43条但し書き適用の判断がほしいところ。
＊43条但し書きとは
建築基準法上の道路ではないが、建築物の敷地の周囲に広い空地を有する場合、その他一定の基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものはこの限りではないという規定。
大阪府に問い合わせてみました。
未判定道路の場合、必要な資料を揃えて道路判定願いを出せば1〜2週間で結果を出してくれるそうです。
大阪府のHPを調べると、おおよその43条但し書き判定基準も書かれています。
・未判定道路の持分を持っているか
・未判定道路に2世帯以上の住宅が接道しているか
・未判定道路を「道路」と読み替えた場合、建築基準関係規定に適合するか
・住宅が２０年以上にわたって既に立ち並んでいるか
・立ち並ぶ建物高さが１０ｍ以下で、かつ、地階を除く階数が３以下であるか
この基準だと、大阪戸建1号の前面道路は43条但し書きの規定が適用されそうな感じです。
接道する道路が未判定のままだと、買主が住宅ローンを使える可能性はほぼゼロ。
（現金客オンリー）
しかし43条但し書きが適用になると、関西ではある有力地銀が住宅ローン可能に。
出口の明るい物件とするためにも調査する意義はありそうです＾＾
「未判定道路」に出会ったことはあるでしょうか？
当方が昨年購入した大阪戸建1号。
幅員約3.5mの道路に接道しているのですが、この道路がまさに未判定道路でした。
未判定道路とは、建築基準法上の道路か否かを行政が未だに判定していない道路のこと。
賃貸に出している限りはあまり関係ありませんが、将来売却する際に、現状のままでは「再建築不可」での売却活動が必要になります。
出来れば、再建築可能な43条但し書き適用の判断がほしいところ。
＊43条但し書きとは
建築基準法上の道路ではないが、建築物の敷地の周囲に広い空地を有する場合、その他一定の基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものはこの限りではないという規定。
大阪府に問い合わせてみました。
未判定道路の場合、必要な資料を揃えて道路判定願いを出せば1〜2週間で結果を出してくれるそうです。
大阪府のHPを調べると、おおよその43条但し書き判定基準も書かれています。
・未判定道路の持分を持っているか
・未判定道路に2世帯以上の住宅が接道しているか
・未判定道路を「道路」と読み替えた場合、建築基準関係規定に適合するか
・住宅が２０年以上にわたって既に立ち並んでいるか
・立ち並ぶ建物高さが１０ｍ以下で、かつ、地階を除く階数が３以下であるか
この基準だと、大阪戸建1号の前面道路は43条但し書きの規定が適用されそうな感じです。
接道する道路が未判定のままだと、買主が住宅ローンを使える可能性はほぼゼロ。
（現金客オンリー）
しかし43条但し書きが適用になると、関西ではある有力地銀が住宅ローン可能に。
出口の明るい物件とするためにも調査する意義はありそうです＾＾
本当にV字回復しました
2012年02月03日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
先日書いた、長崎アパート入居率50％の厳しい現実。
2室入居＋1室申込でなんとか75％まで持ち直した事を書きました。
その後さらに、
一昨日、昨日と、立て続けに入居申込が☆
申込者様は、長崎大学の新入学生さんと生活保護の方。
家賃保証の審査も通り、いずれも属性に問題なし。
平成23年は1年間新規入居ゼロ。
（お恥ずかしいです＾＾；）
それが、今年はこの1週間で5室が決まりました。
入居率92％（空室1）まで急回復。
私も管理会社様も初心に帰り、昨秋から出来る対策を着実に行った結果だと思います。
世の中、いろんな名言があります。
「努力すれば報われる」
「動かないことが一番のリスク」
「前進あるのみ」
「継続は力なり」
「諦めるな、一度諦めたらそれが習慣となる」
空室も行動しないと何も改善されないことを実感した1週間となりました。
8棟105室の完全満室。
1日だけでも良いので達成させてみたいです＾＾
先日書いた、長崎アパート入居率50％の厳しい現実。
2室入居＋1室申込でなんとか75％まで持ち直した事を書きました。
その後さらに、
一昨日、昨日と、立て続けに入居申込が☆
申込者様は、長崎大学の新入学生さんと生活保護の方。
家賃保証の審査も通り、いずれも属性に問題なし。
平成23年は1年間新規入居ゼロ。
（お恥ずかしいです＾＾；）
それが、今年はこの1週間で5室が決まりました。
入居率92％（空室1）まで急回復。
私も管理会社様も初心に帰り、昨秋から出来る対策を着実に行った結果だと思います。
世の中、いろんな名言があります。
「努力すれば報われる」
「動かないことが一番のリスク」
「前進あるのみ」
「継続は力なり」
「諦めるな、一度諦めたらそれが習慣となる」
空室も行動しないと何も改善されないことを実感した1週間となりました。
8棟105室の完全満室。
1日だけでも良いので達成させてみたいです＾＾
金利交渉の結果
2012年02月04日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
昨年末に、ある銀行から受けた既存借り入れの借換え提案。
2011.12.18 「借換え提案」
専業大家になった事で、しばらく金利交渉は厳しいと思っていたのですが、提案金利はかなり魅力的でした。
早速、この提案金利をもとに借りている各金融機関にも金利交渉を開始。
いずれの金融機関も金利交渉に前向きに応じて頂けました。
当初、1月に2行の借入金利を下げてもらう予定でしたが、9棟目となる大阪マンション2号の購入準備で後回しに。。。
最近やっと、兵庫マンションの金利交渉がまとまりました。
元々は、1％後半の変動金利。
今回の提示条件は、2年固定と3年固定が1％少々、5年固定も1％前半。
資産家でもないし、多額の金融資産を持っているわけではない中で、銀行担当者様が頑張って頂いた結果だと思います。
兵庫マンションの過去3年間の入居率がほぼ100％だった事も好条件を提示頂いた要因のようです。
とりあえず、2年か3年の固定でお願いしようと思っています。
▲0.9％ほどのダウン。
月々数万円支払いが減るのは大きいです。
もう1行（大阪マンション分）の金利交渉も最終段階。
2月中には決着させたいです。
今年は札幌マンションのノンリコースローン固定期間も終了。
こちらも金利交渉で元本返済を加速させたいところです＾＾
昨年末に、ある銀行から受けた既存借り入れの借換え提案。
2011.12.18 「借換え提案」
専業大家になった事で、しばらく金利交渉は厳しいと思っていたのですが、提案金利はかなり魅力的でした。
早速、この提案金利をもとに借りている各金融機関にも金利交渉を開始。
いずれの金融機関も金利交渉に前向きに応じて頂けました。
当初、1月に2行の借入金利を下げてもらう予定でしたが、9棟目となる大阪マンション2号の購入準備で後回しに。。。
最近やっと、兵庫マンションの金利交渉がまとまりました。
元々は、1％後半の変動金利。
今回の提示条件は、2年固定と3年固定が1％少々、5年固定も1％前半。
資産家でもないし、多額の金融資産を持っているわけではない中で、銀行担当者様が頑張って頂いた結果だと思います。
兵庫マンションの過去3年間の入居率がほぼ100％だった事も好条件を提示頂いた要因のようです。
とりあえず、2年か3年の固定でお願いしようと思っています。
▲0.9％ほどのダウン。
月々数万円支払いが減るのは大きいです。
もう1行（大阪マンション分）の金利交渉も最終段階。
2月中には決着させたいです。
今年は札幌マンションのノンリコースローン固定期間も終了。
こちらも金利交渉で元本返済を加速させたいところです＾＾
やっと完成
2012年02月05日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
奈良区分マンション2号。
やっとリフォームが完成しました。
先週一旦完成しましたが、コンクリート床スラブへＣＦ直貼りという荒業が失敗してやり直し。
2012.1.22 「リフォーム終盤」
やり直しついでにＣＦ柄を変更。
コンパネを捨て貼りしたことで床のデコボコも解消されていました。
玄関の壁1面にもＬＤＫと同じアクセントクロスを採用。
床は店舗用ＣＦを貼りました。
→ 
各部屋にＩＫＥＡ照明をディスプレイして完成。
3ＬＤＫから2ＬＤＫに間取り変更した事で、約20畳の広大なＬＤＫが出来ました。
今は賃貸繁忙期。
来週から早速賃貸募集を開始したいと思います＾＾
奈良区分マンション2号。
やっとリフォームが完成しました。
先週一旦完成しましたが、コンクリート床スラブへＣＦ直貼りという荒業が失敗してやり直し。
2012.1.22 「リフォーム終盤」
やり直しついでにＣＦ柄を変更。
コンパネを捨て貼りしたことで床のデコボコも解消されていました。
玄関の壁1面にもＬＤＫと同じアクセントクロスを採用。
床は店舗用ＣＦを貼りました。
→ 各部屋にＩＫＥＡ照明をディスプレイして完成。
3ＬＤＫから2ＬＤＫに間取り変更した事で、約20畳の広大なＬＤＫが出来ました。
今は賃貸繁忙期。
来週から早速賃貸募集を開始したいと思います＾＾
売買契約締結完了
2012年02月06日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
9棟目となる大阪マンション2号。
無事、売買契約締結が完了しました☆
通常、契約時に支払う10％程度の手付金はなし。
本入札物件は、複数の金融機関が絡む任意売却。
売主側の金融機関が売却を認めない可能性や共同担保が付いている等が理由で、契約時の手付金をゼロにして引渡時に一括決済となりました。
今回の売買契約は、持ち回り契約となり売主様は同席されませんでした。
売主様署名捺印済みの重要事項説明と売買契約書に署名と捺印。
約1時間ほどで無事終わりました。
今回の売買対象は、土地2筆と建物1棟なので登記事項証明書は3つ。
一見普通に見えますが・・・、この書類を横から見ると、
・
・
・
！！！
1筆分で約300ページあまり。
3つ合計で約1000ページの登記事項証明書を受け取りました。
抵当権設定仮登記が約30行の金融機関名義で設定されていて、まるで金融機関の見本市＾＾；
それぞれに全国の売主様所有物件が共同担保目録になっています。
電話帳のような登記事項証明書の束をはじめて見ました。
今回の入札物件を落札したのが昨年12月。
当方はローン特約等、諸条件無しなのに契約まで1ヶ月以上も掛かかったのは、売主様が各金融機関に売却了承を取るのに時間が掛かったからだそうです。
引渡日は今月。
私も各金融機関と借入（購入資金）交渉を引き続き行っており、条件交渉等の最終段階。
まだどの金融機関で借りるか結論を出していません。
金銭消費貸借契約（金消契約）が終わるまでは息の抜けない日々が続きそうです。
9棟目となる大阪マンション2号。
無事、売買契約締結が完了しました☆
通常、契約時に支払う10％程度の手付金はなし。
本入札物件は、複数の金融機関が絡む任意売却。
売主側の金融機関が売却を認めない可能性や共同担保が付いている等が理由で、契約時の手付金をゼロにして引渡時に一括決済となりました。
今回の売買契約は、持ち回り契約となり売主様は同席されませんでした。
売主様署名捺印済みの重要事項説明と売買契約書に署名と捺印。
約1時間ほどで無事終わりました。
今回の売買対象は、土地2筆と建物1棟なので登記事項証明書は3つ。
一見普通に見えますが・・・、この書類を横から見ると、
・
・
・
！！！
1筆分で約300ページあまり。
3つ合計で約1000ページの登記事項証明書を受け取りました。
抵当権設定仮登記が約30行の金融機関名義で設定されていて、まるで金融機関の見本市＾＾；
それぞれに全国の売主様所有物件が共同担保目録になっています。
電話帳のような登記事項証明書の束をはじめて見ました。
今回の入札物件を落札したのが昨年12月。
当方はローン特約等、諸条件無しなのに契約まで1ヶ月以上も掛かかったのは、売主様が各金融機関に売却了承を取るのに時間が掛かったからだそうです。
引渡日は今月。
私も各金融機関と借入（購入資金）交渉を引き続き行っており、条件交渉等の最終段階。
まだどの金融機関で借りるか結論を出していません。
金銭消費貸借契約（金消契約）が終わるまでは息の抜けない日々が続きそうです。
消費税還付 最新事情
2012年02月07日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
数年前。
物件購入時に、自動販売機を使って消費税還付を受けるスキームが数多く行われましたよね。
当時、一般紙にまで取り上げられ、あたかも脱税スキームのように報道されました。
当然ですが合法節税スキーム。
私自身も過去に消費税還付を受けましたが、平成22年の税制改正によってほぼ不可能に。
2010.1.11 「消費税還付の行く末」
ところが最近、
「まだ消費税還付はできますよ」とあちこちでセミナー等が行われています。
どんなスキームなんだろう。。。
貧乏性の私は、自分で調べてみました。
国税庁HPに「消費税法改正のお知らせ」が載っています。
↓↓↓
つまり、ここに書かれている規定に当てはまらなければ消費税還付が可能。
ただ・・・、それだけの事です＾＾
商売にしてられる方もおられるので、具体的には書きません。
最大のヒント。
「初日から2年を経過する日までの間」の規定に当てはまらない様にすればよいと言うことです。
前もって準備しておけば、消費税還付は十分可能ですね。
「税金を熟知する者がアパート経営を制す」と言うことなのでしょう。
日々勉強です＾＾
数年前。
物件購入時に、自動販売機を使って消費税還付を受けるスキームが数多く行われましたよね。
当時、一般紙にまで取り上げられ、あたかも脱税スキームのように報道されました。
当然ですが合法節税スキーム。
私自身も過去に消費税還付を受けましたが、平成22年の税制改正によってほぼ不可能に。
2010.1.11 「消費税還付の行く末」
ところが最近、
「まだ消費税還付はできますよ」とあちこちでセミナー等が行われています。
どんなスキームなんだろう。。。
貧乏性の私は、自分で調べてみました。
国税庁HPに「消費税法改正のお知らせ」が載っています。
↓↓↓
消費税法改正のお知らせ（抜粋）平成22年4月税務署
課税事業者選択届出書し、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる場合、課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に開始した課税期間中に調整対象固定資産の課税仕入れを行い、
かつ、
その仕入れた日の属する課税期間の消費税の確定申告を行うと、調整対象固定資産の課税仕入れを行った日の属する課税期間の初日から原則として3年間は、
・免税業者となることは出来ません
・また簡易課税制度を利用して申告する事も出来ません
つまり、ここに書かれている規定に当てはまらなければ消費税還付が可能。
ただ・・・、それだけの事です＾＾
商売にしてられる方もおられるので、具体的には書きません。
最大のヒント。
「初日から2年を経過する日までの間」の規定に当てはまらない様にすればよいと言うことです。
前もって準備しておけば、消費税還付は十分可能ですね。
「税金を熟知する者がアパート経営を制す」と言うことなのでしょう。
日々勉強です＾＾
バルチック海運指数
2012年02月08日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
バルチック海運指数ってご存知でしょうか？
英国のロンドンにあるバルチック海運取引所が算出・公表する外航ばら積み船の運賃総合指数（1985年＝1000）の事で、一般的に世界経済や商品価格の先行指標とされています。
海上の荷動き量から世界的な景気動向がわかるバロメーターですね。
株取引しておられる方なら日々チェックしておられるでしょうか。
バルチック海運指数チャート
2007年からのチャートを載せて見ました。
2008年9月15日に起こったリーマンショック。
バルチック海運指数は2008年5月20日をピークに暴落しています。
しっかりと先行指標の役割を果たしていたわけです。
そしてこの表の最後にある2012年2月3日。
リーマンショック後の最安値をあっさりと更新し、約25年ぶりの低水準まで下げています。
３３日間連続下落。
暴落です。
この後、ユーロ危機の影響がじわじわと出てきそうな予感。
それとも中国か。。。
この先どのようになるか。
今回も先行指標として機能するのか見ものです。
バルチック海運指数ってご存知でしょうか？
英国のロンドンにあるバルチック海運取引所が算出・公表する外航ばら積み船の運賃総合指数（1985年＝1000）の事で、一般的に世界経済や商品価格の先行指標とされています。
海上の荷動き量から世界的な景気動向がわかるバロメーターですね。
株取引しておられる方なら日々チェックしておられるでしょうか。
バルチック海運指数チャート
2007年からのチャートを載せて見ました。
2008年9月15日に起こったリーマンショック。
バルチック海運指数は2008年5月20日をピークに暴落しています。
しっかりと先行指標の役割を果たしていたわけです。
そしてこの表の最後にある2012年2月3日。
リーマンショック後の最安値をあっさりと更新し、約25年ぶりの低水準まで下げています。
３３日間連続下落。
暴落です。
この後、ユーロ危機の影響がじわじわと出てきそうな予感。
それとも中国か。。。
この先どのようになるか。
今回も先行指標として機能するのか見ものです。
金利交渉第2弾 融資付けに奔走中
2012年02月09日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
今年に入ってから行っている既存借入の金利見直し。
兵庫マンションの借入金利ダウン交渉が先日まとまりました。
2012.2.4 「金利交渉の結果」
今回は第2段。
大阪マンションでも借入金利の見直しがまとまりました。
元々は、2.1％の変動金利。
今回の提示条件は、1.7％の変動金利でした。
物件購入時から2年前まで2.6％、昨年交渉して2.1％に、そして今回1.7％。
急激には下がりませんが、でも、着実に下げて頂いています。
兵庫マンションの見直し条件（3年固定1％少々）には及びませんが、それでも有難い事です。
元々、親から引き継いだ資産等が全くない私。
ひたすらアパート経営の実績（高入居率の維持）を積んで、さらに金利を下げて頂けるよう頑張りたいと思います。
金利交渉第3弾の候補は、札幌マンションのノンリコースローン。
あと3ヶ月で固定期間が終了します。
こちらも時期が来たら金利交渉をスタートさせる予定です。
＋＋＋
さて、先日売買契約が完了した大阪マンション2号。
来週の引渡決済が確定しました。
全空の雨漏り物件ですが、銀行融資を受けるべく奔走中。
昨年12月末に金融機関3行に融資打診をしています。
その結果、
A銀行：×
B銀行：○（フルローンOK内諾）
C銀行：△（審査中）
A銀行はダメでしたが、B銀行からフルローンの内諾を頂いています。
現在、C銀行の審査結果待ち。
引渡決済が来週に決まったので、とりあえず、引渡決済前日にB銀行で金消契約を行う予約を入れました。
が、C銀行の融資条件がB銀行より良くなればC銀行に変更する予定。
決済前日まで条件闘争しようと思います。
金消契約、物件引渡しが終わるまでは気を緩めず頑張りたいです。
今年に入ってから行っている既存借入の金利見直し。
兵庫マンションの借入金利ダウン交渉が先日まとまりました。
2012.2.4 「金利交渉の結果」
今回は第2段。
大阪マンションでも借入金利の見直しがまとまりました。
元々は、2.1％の変動金利。
今回の提示条件は、1.7％の変動金利でした。
物件購入時から2年前まで2.6％、昨年交渉して2.1％に、そして今回1.7％。
急激には下がりませんが、でも、着実に下げて頂いています。
兵庫マンションの見直し条件（3年固定1％少々）には及びませんが、それでも有難い事です。
元々、親から引き継いだ資産等が全くない私。
ひたすらアパート経営の実績（高入居率の維持）を積んで、さらに金利を下げて頂けるよう頑張りたいと思います。
金利交渉第3弾の候補は、札幌マンションのノンリコースローン。
あと3ヶ月で固定期間が終了します。
こちらも時期が来たら金利交渉をスタートさせる予定です。
＋＋＋
さて、先日売買契約が完了した大阪マンション2号。
来週の引渡決済が確定しました。
全空の雨漏り物件ですが、銀行融資を受けるべく奔走中。
昨年12月末に金融機関3行に融資打診をしています。
その結果、
A銀行：×
B銀行：○（フルローンOK内諾）
C銀行：△（審査中）
A銀行はダメでしたが、B銀行からフルローンの内諾を頂いています。
現在、C銀行の審査結果待ち。
引渡決済が来週に決まったので、とりあえず、引渡決済前日にB銀行で金消契約を行う予約を入れました。
が、C銀行の融資条件がB銀行より良くなればC銀行に変更する予定。
決済前日まで条件闘争しようと思います。
金消契約、物件引渡しが終わるまでは気を緩めず頑張りたいです。
都市計画道路
2012年02月10日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
長年放置されていた都市計画道路。
大阪府が見直し（計画廃止）に着手したようです。
都市計画道路は、� 峽弉莊萃蝓� → �◆峪�業決定」と2つの段階があります。
� 峽弉莊萃蝓廚涼奮�であれば、下記条件で建築が可能。
・２階建までOK （３階建以上は不可）
・地階は不可 （地下車庫も×）
・木造か鉄骨造のみOK（RC造は不可）
�◆峪�業決定」の段階になれば、
災害時等の仮設的建築や木造の改築などを除き、新たに建物を建築することはできません。
計画決定から約半世紀も着手されず放置された道路計画。
街づくりの弊害になっている場所もあると聞きます。
無駄な計画はさっさと廃止して、新たな街づくりに邁進して頂きたいですね＾＾
長年放置されていた都市計画道路。
大阪府が見直し（計画廃止）に着手したようです。
都市計画道路６割中止、大阪府が見直し案 未着手の260キロ2012/2/10 日本経済新聞
大阪府は都市計画決定されながら長期間、未着手の道路のうち、必要性が低い約260キロについて廃止する見直し案をまとめた。
廃止対象は未着手路線の６割弱に上り、既に地元の同意を得た一部路線は14日の府都市計画審議会で廃止が決まる見通し。
都市計画道路区域では土地利用が制限されるため「長年の放置が地域活性化の阻害になっている」との指摘もあり、府は2013年度までに存廃を最終決定する。
幹線道路など府内の都市計画道路（政令市除く）の総延長は府のほか市町村がそれぞれ計画した道路も含め約２千キロ。
うち約714キロが未着手のままだ。
大半は計画決定から30〜60年が経過しながら交通量減少や自治体財政の悪化から整備の見通しが立っていない。
約714キロのうち、府が計画を策定した231路線約470キロについて、府は2011年度、交通量や防災面での機能などから必要性を検討。
11年度の府の道路事業予算は約680億円でピークだった1995年の約３分の１に落ち込んでおり、全路線の整備完了には100年以上かかるとの推計が出ている。
こうしたことから、６割弱にあたる131路線（一部区間含む）約260キロは廃止が妥当と判断した。
（以下省略）
都市計画道路は、� 峽弉莊萃蝓� → �◆峪�業決定」と2つの段階があります。
� 峽弉莊萃蝓廚涼奮�であれば、下記条件で建築が可能。
・２階建までOK （３階建以上は不可）
・地階は不可 （地下車庫も×）
・木造か鉄骨造のみOK（RC造は不可）
�◆峪�業決定」の段階になれば、
災害時等の仮設的建築や木造の改築などを除き、新たに建物を建築することはできません。
計画決定から約半世紀も着手されず放置された道路計画。
街づくりの弊害になっている場所もあると聞きます。
無駄な計画はさっさと廃止して、新たな街づくりに邁進して頂きたいですね＾＾
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