土地と建物の按分

2010年02月15日

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


中古収益物件を購入した時、会計処理で検討が必要なのが、土地と建物の按分方法ですね。

みなさん、どのように按分されているでしょうか？
税法上、按分方法は決まっていません。
ただ、合理的な基準を用いなければ脱税行為と判断されかねないので注意が必要ですネ。



一般的には下記の方法が良く使われているでしょうか。

�’簀齋戚鷭颪脳暖饑燃曚�わかっている場合、消費税額÷0.05で建物価格を算出し、残額を土地価格とする

��固定資産税の課税標準額の割合に応じて按分する

�Ｏ�線価や公示価格から土地価格を算出し、残額を建物価格とする

�ぁ峽�物の標準的な建築価額」(国交省)から建物価格を算出し、残額を土地価格とする


私の場合、今までは売買契約書に明記してもらう事で対処してきました。
出来るだけ減価償却費が計上できる（建物価格を高くする）よう、売主様と交渉してきました。

昨年11月と12月に購入した「大阪市ビル」「奈良市区分マンション」「千歳アパート」も同様に交渉していました。

しかし、
千歳アパートの売主様だけには、当方主張の按分割合を受け入れてもらえず、結局、売買契約書に明記できませんでしたあせあせ（飛び散る汗）


２００９年１月から２０１０年１２月までの２年間。
個人や法人が、取得した土地を５年超保有した後に譲渡した場合、譲渡益のうち１０００万円（１０００万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額）を控除する１０００万円特別控除制度が創設されています。

なので、、、
出来るだけ建物価格を計上したい。。。

そこで、不動産鑑定士様に相談しました。
メールでやり取りすること数回、千歳アパートの鑑定をお願いすることにしました。

依頼後、約1ヶ月で報告書が届きました。
20数ページにわたる詳細な調査報告書。

原価法、収益還元法、取引事例比較法でそれぞれ評価し、最終的な土地建物の査定金額が明記されていました。
理論整然と記述されています。

個人的にも素晴らしい内容ですひらめき
不動産賃貸業。
不動産鑑定士様とのお付き合いも重要なのかも、と再認識しましたわーい（嬉しい顔）



 
Posted by ゴン at 19:00  ｜Comments(10) ｜TrackBack(0) | �Ю藝丱▲僉璽� , 税金
このBlogのトップへ｜前の記事｜次の記事

この記事へのトラックバックURL

http://blogs.dion.ne.jp/pin_estate/tb.cgi/9188532
※ブログオーナーが承認したトラックバックのみ表示されます。
※半角英数字のみのトラックバックは受信されません。
この記事へのコメント
いい仕事をしてもらえたようで良かったです(^-^)
私の物件の鑑定も先日完了しました☆
ページ数はもっと少なかったですが(^^ゞ
Posted by みんなでお金持ち at 2010年02月15日 20:32
こんにちは、マルミーです。

20数ページにもおよぶ詳細な調査報告書、一度拝見してみたいですね〜。

簡易査定の報告書は見たことあるんですが、3ページくらいしかありませんでした。

査定は依頼主の意向に沿った金額になるのでしょうか？

それとも完全に公正な金額？
Posted by マルミー at 2010年02月16日 00:20
契約書に建物金額を明記するのが無難ですが、
建物の按分根拠を後で税務署に示せる計算根拠を記録して
残しておけば問題ないので、
ゴンさんの売主様への提案が妥当だったら建物価格として計上して問題なかったと思いますよ。
売主、買主ともに自分の都合(妥当な根拠の範囲で)で計上できるのでこれが一番です。
Posted by グローバル at 2010年02月17日 12:42
みんなでお金持ちさん

ご紹介頂き、ありがとう御座いました☆

ふ○いさんから別の鑑定士を紹介いただきました。
なので、ちょっと内容が異なるかも＾＾
Posted by ゴン at 2010年02月17日 20:16
マルミーさん

＞査定は依頼主の意向に沿った金額になるのでしょうか？それとも完全に公正な金額？

とっても深い質問ですね＾＾；
不動産鑑定士に依頼するメリットは感じました＾＾
Posted by ゴン at 2010年02月17日 20:17
グローバルさん

ご指摘の通りですね！！

通常はそのようにするのですが、今回は不動産鑑定士さんにお願いしました。
内容によってはお願いするメリットはあると思います＾＾
Posted by ゴン at 2010年02月17日 20:19
はじめまして、ゴンさん　奈良在住で不動産投資をしております。
建物・土地比率の件、私も今までの購入物件は契約書に各々の金額明示を対応頂いていましたが、今回購入したさいたま市の物件は売主サイドの理由で土地・建物合算の価格しか記載できませんでした。そこで、ゴンさんのブログに遭遇しましたが、次なる問題はどのように不動産鑑定士を探すかです。仲介業者も詳しくないし、銀行マンにでも聞こうかとも思いましたが・・・。ゴンさん、可能な範囲でどのように探したらお教え頂けませんか？
Posted by samto0325 at 2011年04月06日 12:06
samto0325さん

こんばんは☆
コメントありがとうございます。

仲介業者様にご紹介頂くのが一番だと思います。
あとは、ネットでしょうか。

複数聞いてみて、気に入ったところに依頼すればOKだと思います。＾＾
Posted by ゴン at 2011年04月06日 22:08
ゴンさん　ありがとうございます。来年3月の確定申告までにできるようじっくり選びたいと思います。
Posted by samto0325 at 2011年04月08日 10:44
samto0325さん

うまく行くと良いですね＾＾
Posted by ゴン at 2011年04月08日 21:06
 
※半角英数字のみのコメントは投稿できません。
   
このページの上へ▲