バブリーな入札物件
2011年12月22日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
平成初期（特に平成2年築）の1棟物収益物件。
全国各地で数多く建築されましたよね。
当時はバブル真っ只中。
建築ラッシュでした。
収益物件の売買サイトを見ていると、平成2年築の売物件をよく見かけます。
先日、入札方式の売物件を見学してきたのですが、この物件もまさに平成2年築。
仕様も「ザ・バブル」な建物でした。
約70ｍ2の部屋が10戸で地下に機械式駐車場が付いた豪華マンション。
収益物件とは思えない造作の数々でした。
各戸の玄関
↓
分譲マンションでもなかなかお目にかかれないデザインと重厚感。
実際にずっしりとした扉でした。
ＬＤＫ内装
↓
まるで店舗内装のよう。
多少痛んではいますが、表面改装で十分に再生できそうです。
全空状態で長期間放置されたこの物件。
役員社宅として使われていたとか。
屋上防水も完全に切れ一部雨漏りを起こしていましたが、買値によっては再生して十分に収益が出そうな物件。
とりあえず、入札してみました＾＾
平成初期（特に平成2年築）の1棟物収益物件。
全国各地で数多く建築されましたよね。
当時はバブル真っ只中。
建築ラッシュでした。
収益物件の売買サイトを見ていると、平成2年築の売物件をよく見かけます。
先日、入札方式の売物件を見学してきたのですが、この物件もまさに平成2年築。
仕様も「ザ・バブル」な建物でした。
約70ｍ2の部屋が10戸で地下に機械式駐車場が付いた豪華マンション。
収益物件とは思えない造作の数々でした。
各戸の玄関
↓
分譲マンションでもなかなかお目にかかれないデザインと重厚感。
実際にずっしりとした扉でした。
ＬＤＫ内装
↓
まるで店舗内装のよう。
多少痛んではいますが、表面改装で十分に再生できそうです。
全空状態で長期間放置されたこの物件。
役員社宅として使われていたとか。
屋上防水も完全に切れ一部雨漏りを起こしていましたが、買値によっては再生して十分に収益が出そうな物件。
とりあえず、入札してみました＾＾
金融機関廻り
2011年12月28日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
世の中はそろそろお正月モードですね。
車を走らせていると、他府県ナンバーの車をよく見掛けるようになりました。
不動産業者様もほどんどがお正月休暇の突入。
世の中お休みモードのこんな時こそ、動けば良いことがあるかも？と金融機関巡りをしました。
金融機関は30日まで通常営業。
融資担当者様も普通に対応していただけます。
都市銀行や地方銀行を中心に複数行を廻りました。
不動産向け融資に積極的な銀行、積極的でない銀行。
融資情報は生物。
自らの足で稼ぐ情報は鮮度があってワクワクします＾＾
各金融機関によって、収益不動産の評価方法もまちまち。
収益還元法、積算価格、融資期間、金利。
金融機関によって持ち込むべき種類の物件が明確になってきます。
実は今、
融資付けに動いている検討物件があります。
良い条件で融資検討して頂けるよう、交渉を続けたいと思います＾＾
世の中はそろそろお正月モードですね。
車を走らせていると、他府県ナンバーの車をよく見掛けるようになりました。
不動産業者様もほどんどがお正月休暇の突入。
世の中お休みモードのこんな時こそ、動けば良いことがあるかも？と金融機関巡りをしました。
金融機関は30日まで通常営業。
融資担当者様も普通に対応していただけます。
都市銀行や地方銀行を中心に複数行を廻りました。
不動産向け融資に積極的な銀行、積極的でない銀行。
融資情報は生物。
自らの足で稼ぐ情報は鮮度があってワクワクします＾＾
各金融機関によって、収益不動産の評価方法もまちまち。
収益還元法、積算価格、融資期間、金利。
金融機関によって持ち込むべき種類の物件が明確になってきます。
実は今、
融資付けに動いている検討物件があります。
良い条件で融資検討して頂けるよう、交渉を続けたいと思います＾＾
物件を買います 建物調査
2012年01月13日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
昨年12月、ある1棟物収益物件の入札に参加をしていました。
その後、昨年末に行われた開札の結果、1番札をゲット＾＾
売主は法人様。
私の入札額でこの物件を売却する為に、現在、売主様社内で稟議回覧中。
会長まで稟議が廻り、最終サインを待つばかりだとか。
基本的に問題なく売却承認されるようです。
というわけで、
売買契約を交わす前に、仲介会社様を通じて売主様にお願いし、再度、この物件の事前調査を行ってきました。
全空きで屋上防水が切れているこの物件。
結構な修繕費用が想定されます。
契約条件には「瑕疵担保免責」が含まれています。
入札時に概算で修繕費用を見積もっていましたが、リフォーム会社から6名の方に立ち会って頂き、詳細な調査を行いました。
建物外観から給排水管、室内まで約2時間に渡って綿密に調査。
屋上防水補修方法の確認、故障設備の確認と対策方法等を打ち合わせしました。
後日、詳細見積もりを頂く予定です。
順調に行けば、9棟目となる所有物件。
売買契約は今月。
物件引渡しを受けるのは来月となりそうです。
しばらくはやることが沢山ありそうです＾＾
昨年12月、ある1棟物収益物件の入札に参加をしていました。
その後、昨年末に行われた開札の結果、1番札をゲット＾＾
売主は法人様。
私の入札額でこの物件を売却する為に、現在、売主様社内で稟議回覧中。
会長まで稟議が廻り、最終サインを待つばかりだとか。
基本的に問題なく売却承認されるようです。
というわけで、
売買契約を交わす前に、仲介会社様を通じて売主様にお願いし、再度、この物件の事前調査を行ってきました。
全空きで屋上防水が切れているこの物件。
結構な修繕費用が想定されます。
契約条件には「瑕疵担保免責」が含まれています。
入札時に概算で修繕費用を見積もっていましたが、リフォーム会社から6名の方に立ち会って頂き、詳細な調査を行いました。
建物外観から給排水管、室内まで約2時間に渡って綿密に調査。
屋上防水補修方法の確認、故障設備の確認と対策方法等を打ち合わせしました。
後日、詳細見積もりを頂く予定です。
順調に行けば、9棟目となる所有物件。
売買契約は今月。
物件引渡しを受けるのは来月となりそうです。
しばらくはやることが沢山ありそうです＾＾
9棟目購入確定
2012年01月20日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
先日の入札で一番札をゲットした1棟物収益物件。
売主法人様の社内にて稟議回覧中でした。
2013.1.13 「物件を買います 建物調査」
待つ事、約3週間。。。
正式に売却決定が出た旨の連絡を仲介業者様から頂きました。
晴れて、9棟目となる「大阪マンション2号」の誕生です＾＾
・現状有姿
・瑕疵担保免責
・ローン特約不可
の売買契約が条件で、現況が、
・全戸空き
・屋上防水が切れていて、各所で雨漏り進行中＾＾；
という今回の物件。
購入後、かなり手を入れないといけない物件ですが、建物グレードはかなりの高級仕様。
購入価格も、競売落札価格並みか、それ以下かも、、、
と勝手に自己満足しています。
設備仕様で、一番の驚きは、浴室内にサウナが付いている事。
さらに各部屋には、ビルトインエアコンも付いています。
ひとたび故障すれば天井のやり変え等、余分な手間と費用を要しますが、
入居者募集時、強力な武器になると妄想しています。
今回は、2008年に購入した大阪マンション＆兵庫マンション以来、約4年ぶりに金融機関から購入資金の融資を受ける予定で、現在、融資条件等を複数の金融機関と交渉中。
まずは、無事に引渡しを受けるべく、粛々と進めたいと思います＾＾
先日の入札で一番札をゲットした1棟物収益物件。
売主法人様の社内にて稟議回覧中でした。
2013.1.13 「物件を買います 建物調査」
待つ事、約3週間。。。
正式に売却決定が出た旨の連絡を仲介業者様から頂きました。
晴れて、9棟目となる「大阪マンション2号」の誕生です＾＾
・現状有姿
・瑕疵担保免責
・ローン特約不可
の売買契約が条件で、現況が、
・全戸空き
・屋上防水が切れていて、各所で雨漏り進行中＾＾；
という今回の物件。
購入後、かなり手を入れないといけない物件ですが、建物グレードはかなりの高級仕様。
購入価格も、競売落札価格並みか、それ以下かも、、、
と勝手に自己満足しています。
設備仕様で、一番の驚きは、浴室内にサウナが付いている事。
さらに各部屋には、ビルトインエアコンも付いています。
ひとたび故障すれば天井のやり変え等、余分な手間と費用を要しますが、
入居者募集時、強力な武器になると妄想しています。
今回は、2008年に購入した大阪マンション＆兵庫マンション以来、約4年ぶりに金融機関から購入資金の融資を受ける予定で、現在、融資条件等を複数の金融機関と交渉中。
まずは、無事に引渡しを受けるべく、粛々と進めたいと思います＾＾
税務署で納税証明書を交付請求
2012年01月24日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
現在、金融機関へ融資打診をしている購入予定の大阪マンション2号。
2012.1.20 「9棟目購入確定」
今回も不動産管理法人名義での購入を予定しています。
現在、複数の金融機関へ融資のお願いを打診中。
必要書類も最初に全て提出し、諸条件の交渉を行っています。
当方の希望（特に借入期間と借入金利）は各行へ依頼済み。
融資額、金利、融資期間を総合的に加味して希望に近いところでお願いしたいと思っています。
やり取りする中で、金融機関1行より追加書類の提出を求められました。
それは、税務署発行の「納税証明書」（その1からその4）。
納税証明書の提出を求められたのは今回がはじめて。
税務署受付印のある法人税申告書（もしくは電子申告の受付通知）＋法人税振込領収書が証明になると思っていました。
金融機関によっては（融資担当者によっては？）審査で必要なのかもですね。
すぐに最寄税務署へ行って、交付請求。
待つこと20分、合計2000円の出費で納税証明書を受領しました。
「法人税・消費税の申告所得と税額」
「発行日現在、未納および滞納がないことの証明」
が書かれています。
ここまで資料を求められたって事は・・・、
当然、好条件での融資内諾を期待したいものです＾＾
現在、金融機関へ融資打診をしている購入予定の大阪マンション2号。
2012.1.20 「9棟目購入確定」
今回も不動産管理法人名義での購入を予定しています。
現在、複数の金融機関へ融資のお願いを打診中。
必要書類も最初に全て提出し、諸条件の交渉を行っています。
当方の希望（特に借入期間と借入金利）は各行へ依頼済み。
融資額、金利、融資期間を総合的に加味して希望に近いところでお願いしたいと思っています。
やり取りする中で、金融機関1行より追加書類の提出を求められました。
それは、税務署発行の「納税証明書」（その1からその4）。
納税証明書の提出を求められたのは今回がはじめて。
税務署受付印のある法人税申告書（もしくは電子申告の受付通知）＋法人税振込領収書が証明になると思っていました。
金融機関によっては（融資担当者によっては？）審査で必要なのかもですね。
すぐに最寄税務署へ行って、交付請求。
待つこと20分、合計2000円の出費で納税証明書を受領しました。
「法人税・消費税の申告所得と税額」
「発行日現在、未納および滞納がないことの証明」
が書かれています。
ここまで資料を求められたって事は・・・、
当然、好条件での融資内諾を期待したいものです＾＾
重要事項説明書の事前説明
2012年01月31日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
契約時に行われる重要事項説明。
宅地建物取引業法で、不動産仲介業者様には、売買物件における重要事項を調査し告知する義務が定められています。
必ず、重要事項説明を聞いてサインしてから契約に望みますよね。
来月決済予定の大阪マンション2号の大手仲介会社様の場合。
社内自主基準で、契約日に説明する重要事項説明の事前説明を別途行っているそうです。
つまり、重要事項説明を2度聞く事に。
社内規定が細かいのは安心とも言えますが、正直、めんどくさいと言う気持ちも。。。＾＾；
決まりなので仕方ないですね。
早速、1回目の重要事項説明を物件内の和室で聞いてきました。
料亭のような和室天井がちょっとお気に入りです。
説明を受けて一番の驚きは最後に書かれていた特約事項。
特約事項だけでA3の紙4枚に文字がびっしり。
ここまで細かく書かれた重要事項説明書ははじめて見ました。
事細かに告知する事で仲介責任のリスクヘッジにもなっているのでしょうが、買主としても、購入後、何も調べる必要がないぐらいきっちり書かれていると気持ちが良いものですね。
数点ほど内容に付いて細かい質問をさせて頂き、次回契約日までに調査の上、重要事項説明書に盛り込んで頂く事になりました。
同じ仲介仲介料を払うなら、細かく調査いただいた方が嬉しいものです＾＾
もっと言えば、仲介手数料がより安ければ。。。は、これ、タブー。
良い物件情報を頂く為にもwin-winで行きたいものです＾＾
契約時に行われる重要事項説明。
宅地建物取引業法で、不動産仲介業者様には、売買物件における重要事項を調査し告知する義務が定められています。
必ず、重要事項説明を聞いてサインしてから契約に望みますよね。
来月決済予定の大阪マンション2号の大手仲介会社様の場合。
社内自主基準で、契約日に説明する重要事項説明の事前説明を別途行っているそうです。
つまり、重要事項説明を2度聞く事に。
社内規定が細かいのは安心とも言えますが、正直、めんどくさいと言う気持ちも。。。＾＾；
決まりなので仕方ないですね。
早速、1回目の重要事項説明を物件内の和室で聞いてきました。
料亭のような和室天井がちょっとお気に入りです。
説明を受けて一番の驚きは最後に書かれていた特約事項。
特約事項だけでA3の紙4枚に文字がびっしり。
ここまで細かく書かれた重要事項説明書ははじめて見ました。
事細かに告知する事で仲介責任のリスクヘッジにもなっているのでしょうが、買主としても、購入後、何も調べる必要がないぐらいきっちり書かれていると気持ちが良いものですね。
数点ほど内容に付いて細かい質問をさせて頂き、次回契約日までに調査の上、重要事項説明書に盛り込んで頂く事になりました。
同じ仲介仲介料を払うなら、細かく調査いただいた方が嬉しいものです＾＾
もっと言えば、仲介手数料がより安ければ。。。は、これ、タブー。
良い物件情報を頂く為にもwin-winで行きたいものです＾＾
屋上防水の補修案
2012年02月01日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
先月依頼していた大阪マンション2号の調査結果報告書を受け取りました。
2012年01月13日 「物件を買います 建物調査」
約60ページに及ぶ建物調査結果報告書。
各部位ごとに調査報告結果（劣化度等）が記載されていました。
合わせて・・・・、高額な見積もりも＾＾；
一番の問題は、現在の雨漏り原因となっている屋上防水の破れ。
住宅寿命にとって、雨漏りは大敵です。
一部が屋上緑化（植栽）スペースになっていますが、手入れが全く行き届いておらず全体的に草ボウボウ。
アスファルト防水層10mmの上には、断熱ボード、押えモルタル、石材が順に敷き詰められている為、防水層の漏れ箇所が全く目視（特定）できません。
アスファルト防水は、一番信頼性と耐久性が高いといわれている工法。
アスファルトを溶融したものとルーフィングと呼ばれる防水シートを何層も重ねて仕上げていく時間のかかる工法です。
しかし、この建物のようにメンテナンスを怠り 漏れてしまっては全く意味がありませんね。。。
今回の補修内容は、植栽スペースを潰した上で石材の上にモルタルを施工してシート防水による全面補修をする形となっていました。
一番確実な方法ではありますが・・・、結構な補修費用。
もう少し良い補修方法がないかな。。。
しばらくは悩みの日々です。
先月依頼していた大阪マンション2号の調査結果報告書を受け取りました。
2012年01月13日 「物件を買います 建物調査」
約60ページに及ぶ建物調査結果報告書。
各部位ごとに調査報告結果（劣化度等）が記載されていました。
合わせて・・・・、高額な見積もりも＾＾；
一番の問題は、現在の雨漏り原因となっている屋上防水の破れ。
住宅寿命にとって、雨漏りは大敵です。
一部が屋上緑化（植栽）スペースになっていますが、手入れが全く行き届いておらず全体的に草ボウボウ。
アスファルト防水層10mmの上には、断熱ボード、押えモルタル、石材が順に敷き詰められている為、防水層の漏れ箇所が全く目視（特定）できません。
アスファルト防水は、一番信頼性と耐久性が高いといわれている工法。
アスファルトを溶融したものとルーフィングと呼ばれる防水シートを何層も重ねて仕上げていく時間のかかる工法です。
しかし、この建物のようにメンテナンスを怠り 漏れてしまっては全く意味がありませんね。。。
今回の補修内容は、植栽スペースを潰した上で石材の上にモルタルを施工してシート防水による全面補修をする形となっていました。
一番確実な方法ではありますが・・・、結構な補修費用。
もう少し良い補修方法がないかな。。。
しばらくは悩みの日々です。
売買契約締結完了
2012年02月06日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
9棟目となる大阪マンション2号。
無事、売買契約締結が完了しました☆
通常、契約時に支払う10％程度の手付金はなし。
本入札物件は、複数の金融機関が絡む任意売却。
売主側の金融機関が売却を認めない可能性や共同担保が付いている等が理由で、契約時の手付金をゼロにして引渡時に一括決済となりました。
今回の売買契約は、持ち回り契約となり売主様は同席されませんでした。
売主様署名捺印済みの重要事項説明と売買契約書に署名と捺印。
約1時間ほどで無事終わりました。
今回の売買対象は、土地2筆と建物1棟なので登記事項証明書は3つ。
一見普通に見えますが・・・、この書類を横から見ると、
・
・
・
！！！
1筆分で約300ページあまり。
3つ合計で約1000ページの登記事項証明書を受け取りました。
抵当権設定仮登記が約30行の金融機関名義で設定されていて、まるで金融機関の見本市＾＾；
それぞれに全国の売主様所有物件が共同担保目録になっています。
電話帳のような登記事項証明書の束をはじめて見ました。
今回の入札物件を落札したのが昨年12月。
当方はローン特約等、諸条件無しなのに契約まで1ヶ月以上も掛かかったのは、売主様が各金融機関に売却了承を取るのに時間が掛かったからだそうです。
引渡日は今月。
私も各金融機関と借入（購入資金）交渉を引き続き行っており、条件交渉等の最終段階。
まだどの金融機関で借りるか結論を出していません。
金銭消費貸借契約（金消契約）が終わるまでは息の抜けない日々が続きそうです。
9棟目となる大阪マンション2号。
無事、売買契約締結が完了しました☆
通常、契約時に支払う10％程度の手付金はなし。
本入札物件は、複数の金融機関が絡む任意売却。
売主側の金融機関が売却を認めない可能性や共同担保が付いている等が理由で、契約時の手付金をゼロにして引渡時に一括決済となりました。
今回の売買契約は、持ち回り契約となり売主様は同席されませんでした。
売主様署名捺印済みの重要事項説明と売買契約書に署名と捺印。
約1時間ほどで無事終わりました。
今回の売買対象は、土地2筆と建物1棟なので登記事項証明書は3つ。
一見普通に見えますが・・・、この書類を横から見ると、
・
・
・
！！！
1筆分で約300ページあまり。
3つ合計で約1000ページの登記事項証明書を受け取りました。
抵当権設定仮登記が約30行の金融機関名義で設定されていて、まるで金融機関の見本市＾＾；
それぞれに全国の売主様所有物件が共同担保目録になっています。
電話帳のような登記事項証明書の束をはじめて見ました。
今回の入札物件を落札したのが昨年12月。
当方はローン特約等、諸条件無しなのに契約まで1ヶ月以上も掛かかったのは、売主様が各金融機関に売却了承を取るのに時間が掛かったからだそうです。
引渡日は今月。
私も各金融機関と借入（購入資金）交渉を引き続き行っており、条件交渉等の最終段階。
まだどの金融機関で借りるか結論を出していません。
金銭消費貸借契約（金消契約）が終わるまでは息の抜けない日々が続きそうです。
金利交渉第2弾 融資付けに奔走中
2012年02月09日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
今年に入ってから行っている既存借入の金利見直し。
兵庫マンションの借入金利ダウン交渉が先日まとまりました。
2012.2.4 「金利交渉の結果」
今回は第2段。
大阪マンションでも借入金利の見直しがまとまりました。
元々は、2.1％の変動金利。
今回の提示条件は、1.7％の変動金利でした。
物件購入時から2年前まで2.6％、昨年交渉して2.1％に、そして今回1.7％。
急激には下がりませんが、でも、着実に下げて頂いています。
兵庫マンションの見直し条件（3年固定1％少々）には及びませんが、それでも有難い事です。
元々、親から引き継いだ資産等が全くない私。
ひたすらアパート経営の実績（高入居率の維持）を積んで、さらに金利を下げて頂けるよう頑張りたいと思います。
金利交渉第3弾の候補は、札幌マンションのノンリコースローン。
あと3ヶ月で固定期間が終了します。
こちらも時期が来たら金利交渉をスタートさせる予定です。
＋＋＋
さて、先日売買契約が完了した大阪マンション2号。
来週の引渡決済が確定しました。
全空の雨漏り物件ですが、銀行融資を受けるべく奔走中。
昨年12月末に金融機関3行に融資打診をしています。
その結果、
A銀行：×
B銀行：○（フルローンOK内諾）
C銀行：△（審査中）
A銀行はダメでしたが、B銀行からフルローンの内諾を頂いています。
現在、C銀行の審査結果待ち。
引渡決済が来週に決まったので、とりあえず、引渡決済前日にB銀行で金消契約を行う予約を入れました。
が、C銀行の融資条件がB銀行より良くなればC銀行に変更する予定。
決済前日まで条件闘争しようと思います。
金消契約、物件引渡しが終わるまでは気を緩めず頑張りたいです。
今年に入ってから行っている既存借入の金利見直し。
兵庫マンションの借入金利ダウン交渉が先日まとまりました。
2012.2.4 「金利交渉の結果」
今回は第2段。
大阪マンションでも借入金利の見直しがまとまりました。
元々は、2.1％の変動金利。
今回の提示条件は、1.7％の変動金利でした。
物件購入時から2年前まで2.6％、昨年交渉して2.1％に、そして今回1.7％。
急激には下がりませんが、でも、着実に下げて頂いています。
兵庫マンションの見直し条件（3年固定1％少々）には及びませんが、それでも有難い事です。
元々、親から引き継いだ資産等が全くない私。
ひたすらアパート経営の実績（高入居率の維持）を積んで、さらに金利を下げて頂けるよう頑張りたいと思います。
金利交渉第3弾の候補は、札幌マンションのノンリコースローン。
あと3ヶ月で固定期間が終了します。
こちらも時期が来たら金利交渉をスタートさせる予定です。
＋＋＋
さて、先日売買契約が完了した大阪マンション2号。
来週の引渡決済が確定しました。
全空の雨漏り物件ですが、銀行融資を受けるべく奔走中。
昨年12月末に金融機関3行に融資打診をしています。
その結果、
A銀行：×
B銀行：○（フルローンOK内諾）
C銀行：△（審査中）
A銀行はダメでしたが、B銀行からフルローンの内諾を頂いています。
現在、C銀行の審査結果待ち。
引渡決済が来週に決まったので、とりあえず、引渡決済前日にB銀行で金消契約を行う予約を入れました。
が、C銀行の融資条件がB銀行より良くなればC銀行に変更する予定。
決済前日まで条件闘争しようと思います。
金消契約、物件引渡しが終わるまでは気を緩めず頑張りたいです。
金消契約完了 容積率緩和規定
2012年02月13日
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
今週決済予定の大阪マンション2号。
融資をお願いすることになった金融機関様と金消契約を行ってきました。
最後の最後まで2行の融資条件を比較検討。
残念ながら、1行は最終の条件提示が間に合わず時間的にタイムアウト。
もう少し回答を待ってほしいとのお話しでしたが、決済日が迫る中、売主様に決済場所（どちらの銀行か）を伝えられずご迷惑が掛かっている状態でした。
これ以上引き伸ばすのは得策でないと判断。断腸の思いでお断りしました。
今回もゴン不動産管理法人名義で購入。
連帯保証人は代表取締役ゴン。
大阪マンション2号は、
「全空」「雨漏り進行中」「容積オーバー（違法建築）」の三重苦。
今回融資を受ける事になった金融機関様はアパートローンをメインに扱っている銀行様。
通常、融資対象となる建物には順法性を強く求めます。
今回のような容積オーバー＆全空物件には普通、一切の融資を行わないとか。
容積率200％の一種住居地域に立地していながら、建築基準法上の現状容積率は約300％。
約1.5倍も容積オーバーしています。
それでも1億少々の物件価格に対して、金利1％台のフルローンで融資頂くことが出来ました。
これにはもちろん理由があります。
入札時から、建築基準法上の容積率基準内にすることが可能と掌握していたからです。
物件は、RC造7階建の建物。
減築して対応するわけではありません。
・地下室の容積率不算入
・駐車場の容積不算入
・集合住宅の共用部容積不算入
・総合設計制度
これらの容積率緩和規定を複合適用させるため、建物内の一部をコンバージョンすることで建築基準法上の容積率基準内（200％）にする予定です。
金融機関と融資相談する中で、適法物件にするための本提案内容を認めて頂き、違法建築物件ではありますが、特別に融資内諾を頂くことが出来ました。
宅地建物取引主任者の知識が少しは役立ったように思います。
もちろん、土地家屋調査士さんの助言も頂きながら協力して進める予定。
川下にいる我々一般投資家がお宝物件を手に入れる為には、これぐらいの努力を惜しんではいけないのかもですね。
引渡し決済が楽しみです。
今週決済予定の大阪マンション2号。
融資をお願いすることになった金融機関様と金消契約を行ってきました。
最後の最後まで2行の融資条件を比較検討。
残念ながら、1行は最終の条件提示が間に合わず時間的にタイムアウト。
もう少し回答を待ってほしいとのお話しでしたが、決済日が迫る中、売主様に決済場所（どちらの銀行か）を伝えられずご迷惑が掛かっている状態でした。
これ以上引き伸ばすのは得策でないと判断。断腸の思いでお断りしました。
今回もゴン不動産管理法人名義で購入。
連帯保証人は代表取締役ゴン。
大阪マンション2号は、
「全空」「雨漏り進行中」「容積オーバー（違法建築）」の三重苦。
今回融資を受ける事になった金融機関様はアパートローンをメインに扱っている銀行様。
通常、融資対象となる建物には順法性を強く求めます。
今回のような容積オーバー＆全空物件には普通、一切の融資を行わないとか。
容積率200％の一種住居地域に立地していながら、建築基準法上の現状容積率は約300％。
約1.5倍も容積オーバーしています。
それでも1億少々の物件価格に対して、金利1％台のフルローンで融資頂くことが出来ました。
これにはもちろん理由があります。
入札時から、建築基準法上の容積率基準内にすることが可能と掌握していたからです。
物件は、RC造7階建の建物。
減築して対応するわけではありません。
・地下室の容積率不算入
・駐車場の容積不算入
・集合住宅の共用部容積不算入
・総合設計制度
これらの容積率緩和規定を複合適用させるため、建物内の一部をコンバージョンすることで建築基準法上の容積率基準内（200％）にする予定です。
金融機関と融資相談する中で、適法物件にするための本提案内容を認めて頂き、違法建築物件ではありますが、特別に融資内諾を頂くことが出来ました。
宅地建物取引主任者の知識が少しは役立ったように思います。
もちろん、土地家屋調査士さんの助言も頂きながら協力して進める予定。
川下にいる我々一般投資家がお宝物件を手に入れる為には、これぐらいの努力を惜しんではいけないのかもですね。
引渡し決済が楽しみです。
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