2012年05月27日
本当に議案書はチェックしてください！
前回水曜日のブログで、
「総会議案書を印刷する前には、
複数の役員でチェックすべきですよ！」
と書きました。
そのことをテーマに取り上げたのは、
私が出席した地域団体での総会でミスプリが続いたので、
管理会社がある程度議案書を作成してくれる管理組合と違って、
自治会や町内会やPTA等の団体では、
印刷前にできる限り多くの役員で、
ダブルチェックやトリプルチェックをしましょう！
ということからでした。
その水曜日夜に顧問先の理事会がありました。
6月の総会日を決めてから、
総会2週間前以前の議案書配布日を決め、
印刷にかかる日時を計算のうえ、
最終原稿締切日を決め、
総会前の最終理事会の日程を逆算で決めましたので、
総会25日前に最終理事会となりました。
まさか私のブログを理事の方々が読んでいないと思いますが、
本当に隅から隅まで事前によく読まれて、次々質問が出てきました。
途中次期役員候補者に参加してもらい、
互選での理事長・副理事長・監事の選考があったので、
理事会は4時間を超えて、終了は23時を回りましたが…
管理会社が作成した事業報告議案の中の、
定期業務報告書の項目番号と、
事業計画議案の中の業務計画の項目番号が、
統一されていないという指摘や、
未払金で計上されている項目に関して、
いつ実施され、どのような経緯で未払なのか？
などの質問などが、次々理事から出されました。
要は総会の場で組合員から、どんな質問を出されたとしても、
前に座る理事の方々が、
｢自信を持って」回答できることが重要で、
そこで答えに窮したり、間違ったことを答えるならば、
事前の理事会の中で疑問を解消しておくことが重要で、
本当に素晴らしい管理組合で顧問業務をさせていただいていると実感しました。
理事長・副理事長や管理会社の担当者からも、
議案書案の変更箇所を逐一メールにて、
私のもとへも送っていただいてるので、
理事会までにこちらもチェックできています。
話は変わりますが、
別の顧問先管理組合の総会が昨日土曜にありました。
こちらの管理組合は4月に臨時総会を開く緊急工事があり、
定期総会の議案を審議する時間をほとんど取れなかった
という事情もありました。
私も総会の場に着いて初めて総会議案書を見ました
議案書に一通り目を通した時に、
予算書の金額に大きな間違いを発見しました
もし総会の場で組合員から、
「予算書の金額が違うじゃないか
」と指摘されたならば、
理事の方も管理会社もマンション管理士も何をしてるんだ
と咎められる恐れもあります。
私はそっと管理会社の担当に間違いを指摘し、
担当は予算案説明の冒頭に間違い個所を話し、
「議事録には正確な予算書を添付します」
と切り抜けることができました。
こちらの管理組合は定期総会議案を検討する時間が取れず、
理事の方々がチェックすることもできず、
ミスに気づかずに議案書が配布されてしまいました。
やはり総会の議案書印刷前には、
慎重にチェックをしましょう
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2012年05月23日
議案書の印刷前には複数の役員がチェックすべき
前回の続きを書きます。
私が住む町の自治会総会で配布された予算書が間違っていたり、
その自治会の上部組織である協議会での決算書や予算書が、
間違っていたということを書きましたが、
何も帳簿が間違っているとか、
残高が合わないというのではなく、
決算書や予算書作成時の記入ミスということなので、
そんなに目くじらを立てて怒鳴る必要はないのですが、
総会の場ではこのような小さなミスが発見されるだけで、
「不正な経理をしているのではないのか
」「みんなから集めた自治会費なのに、
いい加減な使い方をしているのではないのか
」と咎められるのは、仕方がないとも考えます。
管理組合でも言えることなのですが、
総会議案の案を作成し、理事会で検討する段階において、
議案書の文面を詳細に確認せず、
｢異議なし」
と承認をして、配布期限に迫られて慌てて印刷に回すと、
総会において細かいミスを指摘されて、
「理事会は何をやっているんだ
」と怒鳴りつけられたりし、総会の審議にも悪影響が及びます
総会の議案書を印刷に出す前には、
できる限り多くの役員で、
細部にまでチェックを入れるのが重要だと考えます。
昨夜は、先日まで数年間理事を務めた、
地域のスポーツ21の総会前最終理事会でした。
後任の理事が初めて出席する理事会だったので、
引き継ぎを兼ねて私も出席したのですが、
その中で6月初めの総会議案書最終チェックもありました。
やはり大勢の役員でチェックをしていると、
訂正すべき箇所がいくつか見つかりました。
このように少し手間ですが、
議案書の印刷前にはできる限り多くの役員がチェックをし、
誤字脱字や表現方法を再確認して、
決算書や予算書の数字に間違いがないかも確認したうえで、
印刷に取り掛かるべきだと私は考えます。
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2012年05月21日
総会のはしご
昨日は朝7時半過ぎに家を出て、
神戸市内の管理組合総会に出席しました。
現在進行中の管理規約改正業務を次年度も引き継ぐ議案、
管理委託見直し業務の結果、
リプレイスとなった新管理会社の承認議案、
そして新たにマンション管理士顧問契約を締結する議案、
ということで、本当に身の引き締まる3時間半超の総会でした。
総会終了後には懇親会にも呼んでいただき(費用は自己負担）、
本当は管理組合の方と一緒にお酒が飲みたかったのですが、
夕方に別の総会があったのと、
車を運転しないといけなかったので、
残念ながら緑茶をいただきながらお話をしてました。
さて問題は夕方からの総会です
私が住む地域の自治会は、
小学校区で連合会というような自治会の上部組織があり、
各自治会からの上納金(言葉が悪いですが）、
体育振興や環境衛生や福祉事業など市から委託された助成金、
地域企業や地域諸団体などからの補助金などなどで、
年間300万円弱の収入を利用して活動をしています。
私は自治会の役員をしていますので総会に呼ばれてますし、
その団体からお金をいただく愛護団体の副会長(先日までは会計）なので、
連合団体の予算案が無事に承認されない限り、
今年度の愛護団体の運営にも支障をきたすので、
「シャンシャンで承認してくれ
」という思いで、総会に出席しました
ただ私もさすがに疲れていたようで、
決算報告の時には居眠りをしてしまいました
しかし質疑応答に入った途端、
眠っていられない状況に陥りました。
管理組合の総会とは違い総会の議案書は、
当日会場で配布されるので、
予算会議に出席していた私など一部の役員を除き、
多くの出席者は会場で初めて決算書と予算案に目を通します。
私も会場に入り議案書を見てすぐに気付いたのですが、
決算書に『案』という記載がありました。
おまけに会計名を記載する欄は白紙
監事の欄も白紙
おまけに前年対比の縦計が合っていない
加えて予算書(案）では、○○費(数字は仮の金額）
前年度予算80万円・今年度予算90万円
差引『100,0000円』
という記載になっていたのです
出席者からは怒号が飛び交い、
例年ならば1時間足らずで終わる総会が1時間半を超え、
目の前に並べられたお弁当とワンカップを眺めつつ、
「会計さんしっかりせいよ」という思いと、
「印刷前に主要役員がチェックせな」という思いと、
「大勢に影響を与えない小さなミスなので、
そんなに目くじら立てて怒鳴り付けなくても」
という思いも少しは感じながら座っていました。
またこの話の続きを書きます。
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2012年05月01日
予算書の縦計が合ってないやん！
昨日は居住する町の自治会総会でした。
平成17年から自治会役員を務めているのですが、
ここ1年半は、第2水曜日19時〜という定例会と、
顧問先管理組合の理事会とが重なっているので、
業務を優先ということで自治会定例会は欠席しており、
総会の議案書は、昨日会場に入って初めて目にした次第です
80代半ばを迎える自治会長が総会をもって退任され、
70代半ばの新自治会長が新たに選任されたことで、
一気に若返りました
(近隣の自治会長はまだまだ80代も多いので）
総会が始まり決算書や予算書に目を通したところ、
予算書の支出項目の縦の集計が合っていないことに、
私は気が付きました
なぜ気付いたかといえば、
「前期予算(a)と今期予算(b)の対比(a-b)」
前年対比(a-b)の収入合計と支出合計が、
25万円ほど違っていたので、
「帳尻が合っていない
」とすぐにわかりました。
会計さんは、エクセルで予算書を作成していましたが、
前年比でマイナスの部分を、
「△XXXXXX円」
と記載をしていたために、手計算をしたようです。
問題はそこで役員席に座る私が、
｢議長
予算書の縦計が合っていませんが
」などと発言をすれば、
100名を超える新旧の班長さんからすれば、
「予算書のチェックくらい役員会でしておけ
」と怒るのが当然だと思います
すでに自治会員に配る1,000枚以上の予算書は印刷を終え、
各班長への手渡しも済んでいる状況でした。
いまさら、私が指摘をすることで、
手書きで書きなおすのはどう考えても不可能であり、
再印刷となればまた経費が必要となります。
それらを判断した上で、
私は見て見ぬふりを決め込みました。
各項目の予算額には間違いが無く、
最後の集計額だけが間違っているということで、
“大勢には影響が無い記載間違い”
と言えるので、あえて混乱することを避けました。
役員でなければ、
「重箱の隅を突くような指摘ですが、
帳尻が合って無いのではないですか
」と発言できるのですが……
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2012年04月19日
マンションは地域の中で陸の孤島？
久しぶり二日続けての更新です
本日も昨日の続きを書きます。
分譲マンションの場合、
いくら専有部分にお金をかけて豪華なリフォームをしても、
管理組合として共用部分の維持管理がおろそかならば、
空間の一部屋だけ豪勢にしても、資産価値は低いままです
同じように、
管理組合として共用部分の維持管理にお金と労力を費やし、
ゴミ一つない快適な共用部分が維持されていても、
マンション周辺地域の環境が荒れ放題ならば、
高い管理費を支払って頑張っても、快適な暮らしは送れません。
(一歩もマンションから出ないのならばいいのですが
）またマンションセキュリティに多額の費用を費やし、
万全の防犯対策を施したとしても、
マンション周辺の治安が悪ければ、安心して外出もできません
マンション住民同士のコミュニティ形成だけでなく、
地域コミュニティとしてマンション住民も参加した、
快適で暮らしやすいまちづくりにしていくためには、
地域自治会・町内会とのかかわりが、
今後ますます重要になっていくと私は考えます。
確かに、
「街をきれいにするのは行政の仕事だろ！」
「町の安全を守るのが警察の務めだろ！」
という意見があるでしょう。
私も市役所の様々な部署の方と話をするのですが、
行政ではできることにどうしても限界があります。
その限界とは、
「人員」…町中隅々まで掃除して周るほど公務員はいない
町中を常にパトロールして回るほど警官はいない
「お金」…財政が厳しいので湯水のごとく税金を投入できない
ということだと私は感じています。
では誰が、
地域の環境をきれいに維持するのか
地域の防犯活動をするのか
といえば、地域の自治会や町内会を中心に、
その地域に住む方々で担うしかないと私は考えてます。
管理組合が、
『自分のマンションだけ良くしよう』
と頑張ったところで、マンション周辺地域とギャップがあれば、
まさに“陸の孤島”となってしまう恐れもあります
本当に難しい課題ではありますが……
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2012年04月18日
地域自治会加入の費用対効果
ここ1カ月すごくとびとびのブログ更新になっていますが、
管理組合と地域自治会や町内会について記述をしています。
私は居住マンション管理組合活動に、
ここ数年ほとんどノータッチですが、
地域の自治会役員や青少年愛護協議会などなど、
地域団体の役員を継続して務めています。
それらの活動費用は、団体によっては市からの助成金を、幾ばくかもらっていますが、
多くは居住者が支払う自治会費を原資にして活動を続けています。
現状の日本は“失われた20年”と言われるように、
バブル経済崩壊からのこの20年、少しの浮き沈みはあれど、
デフレ経済が常態化し、みんなが節約に努める時代です。
橋下大阪市長のように、
「慣例として決まった金額を毎年支出する」
ということに異を唱え、
「費用対効果があがらないものは打ち切る」
という風潮が世間一般でも強くなってきています。
ですので分譲マンションにおいて、
全戸分の自治会費を管理費から支出している場合、
組合員から不平不満が強くなるのは、
ある面では避けて通れない現状にあります。
例えば、わが町の自治会費の支出を考えてみると、
「環境衛生費」として、
町のごみステーション当番やカラスよけネット購入、
市内一斉クリーン作戦……
等などの費用に使われていますが、
分譲マンション(小規模は除く）の場合、
清掃員が管理会社から派遣されて共用部を掃除し、
共用部に自前のゴミステーションもあるので、
「費用対効果が無い！」
と言われてしまえば返答に困ります。
「防犯部費」として、
町内の防犯灯の設置手配や維持管理、
定期的な町内パトロール…
などを実施していると言っても、
分譲マンション(小規模は除く）の場合、
共用部の電灯が明るく照らされ、オートロックがあり、
防犯カメラが設置されてセキュリティがある程度確保されているならば、
自治会が支出する防犯部費に関して、
「費用対効果が無い！」
と指摘を受けるような事も起こります。
「子ども会費」などは子どもがいないと関係がないうえ、
親が子ども会役員を引き受けたくないからと、
子ども会に加入しない子どもも大勢います。
「老人クラブ」「婦人部」なども、
対象者がいないと関係が無い上に、
対象者でも加入したくない人が大勢います。
「民生部費」からは、
バス旅行や盆踊り等の地域交流の費用を補助してますが、
自治会員の中でも参加されない人が多いので、
不平不満が出るのは仕方がありません。
他にも自治会にはいろんな支出があるのですが、
分譲マンションに住む居住者にとって、
「恩恵を受けています
」と感じている人は少ないのが現状です。
しかし、
「マンション内はきれいでも、マンション近隣が汚い
」という町では、マンションの資産価値は当然下がります。
「マンション内の防犯設備に金をかけても、
マンション近辺の安全を守られていなければ、
安心して街を歩けない
」という地域ならば、マンションの資産価値は下がり続けます。
「老若男女が地域の様々なイベントで顔をあわせて、
活発な交流が重ねられている町づくり」
にするためには、
地域の自治会や町内会の果たす役割は、とても大きなものとなります。
難しいのは、
このような活動は1年2年と単発でするだけではだめで、
何年何十年と継続して積み重ねられて、
ようやく実を結ぶということが多いので、
簡単に費用対効果で図り、
「メリットがある」「メリットが無い」
と判断できるものではないという点です。
＊{確かに自治会運営の中でも、
“無駄”“非効率”
な事はいろいろありますが
}
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2012年04月06日
多額の繰越金の返還
飛び飛びでしかブログ更新ができていない
のですが、引き続き管理組合が全戸分を一括で、
地域自治会・町内会費を支払うことに関連した話を書きます。
多くの管理組合では、
「修繕積立金が足らない
」ということで、一時金の徴収や修繕積立金の値上げなどで、
苦労をする事例ばかりです。
その反面、中には築30年を超えて、
「修繕積立金が余っているので、
各組合員に○○万円返還した」
という管理組合もあります。
{余剰修繕積立金返還に関する論評は、本日スルーします}
地域自治会でも多額に積み上がった繰越金を、
自治会長が居住者に山分けしたという事例もあります。
前任の自治会長が、
「みんなから預かった自治会費なので、無駄な出費は一切認めない
」と堅実な自治会運営を続けていたので、
気付けば自治会費の年間収入の数倍の余剰金が、
積み上がっていたそうです。
もっとも私は、その堅実な運営は正しいと思います。
ただ、年間1,200円や2,400円を徴収する以上は、
居住者にとって有用な行事を実施することで還元し、
明朗な会計報告ができることが理想だと考えます。
その自治会では会長が交代したのを機に、
多額の繰越金を居住者に返還したそうなのですが、
余剰金返還に関しては、私は問題有りと考えます。
余剰修繕積立金の返還ならば、承継財産なので、
現在の組合員に持分割合に応じて返すことは、
正当性を主張(個人的には疑問有）できそうですが、
自治会費や町内会費の余剰金を、
現に居住する人に返すことは大いに問題があると思います。
ましてや公営住宅が大半の所なので、
人の入れ替わりも激しい町です。
過去の居住者が支払った自治会費を、
現に居住する人に返還するのはどうなのでしょうか
私ならば、余剰金返還ではなく、特別会計を作り、
適正額だけを一般会計に残して残額を別会計にします。
そのうえで、
・自治会で保管すべき備品の購入費(例えばテント…）
・大災害時に備えての備蓄・防災器具の購入
・大災害時の義援金費用 ……
というように、1年単位の会計では拠出できない事に備え、
特別会計でプールしておくべきだったのでは
と考えます。
とか言いながら、任意団体である地域自治会や町内会で、
特別会計を作ったとはいえ多額のお金を、
自治会長や会計職名義の口座で保管する事は、
ある意味では相当リスクのある事と言わざるを得ません
やはり一筋縄ではいかない課題です
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2012年03月30日
自治会会計〜使い切り予算or多額の繰越金
マンションの管理費から地域自治会や町内会費を、
支出する事に関して、ここ数日記述をしていますが、
本日は自治会側に関して考えてみます。
と言っても、
日本全国の自治会や町内会ではそれぞれ独自の事情があり、
会計基準や運営方法も様々なので一概には言えないのですが、
私が知る限りの情報で記述をします。
無関心住民ばかりで、競争原理が一切働かず、
ずるずるに出費を続けている管理組合は別にして、
昨今の管理組合は、無駄な出費を抑えようと頑張り、
「管理費の余剰金を大修繕工事費用のために貯めておこう」
と常日頃から努力をしています。
そのような中、
「地域自治会や町内会に毎年決まった時期に決まった金額を、
黙って支出するのはどうなんだ
」と言う意見が出るのは至極当然の事だと思います。
しかし自治会や町内会の役員からすれば、
「マンションを建てる時に、開発会社が我々に協力を求め、
入居者には自治会や町内会に全員加入させる約束をした
」というような理由でマンションを見ていたりして、
管理組合で自治会費や町内会費の支出見直し検討話が出ても、
到底受け入れられないと考えるのが多いでしょう。
だからと言って、
「マンション住民は黙って年会費を払ってくれる」
と決めつけられるのもどうなのかと思います。
私もいくつかの自治会の決算書に目を通しましたが、
「年間自治会費収入をはるかに上回る繰越金」
を持っている会もありました。
管理組合と同じように、無駄な出費を抑えて、
必要なものにだけお金を拠出した結果、
毎年多額の黒字を計上して、
気がつけば多額の繰越金を抱えていたのでしょう。
逆に、
「毎年きっちり予算額通り支出されている」
という会もありました。
予算を付けている以上は、満額きっちり使い切る
というのは、ある面から見れば正しいのですが、
果たして支出の中身に関してはどうなのでしょうか
管理組合の場合は自主管理を除いて、
良くも悪くも管理会社が出納業務や事務作業を、
専門家の立場でサポートしてくれていますが、
自治会や町内会は自分たちですべて処理をしており、
昔はある程度いい加減でも良かったのでしょうが、
昨今の風潮では、自治会や町内会といえども、
“明朗な会計”“情報公開”“民主的な運営”
等ができなければいけないと思うのですが、
自治会や町内会組織の高齢化が進む中で、
サポートする体制が無いのもどうなのかとも思います
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2012年03月27日
「任意加入」と事前に伝えるべき？
本日も昨日の続きを書きます。
地域の自治会や町内会に加入するのは「任意」です、
と言っても、その町で快適な暮らしを続けていくためには、
「加入するのが当たり前」とみんなが考えていれば、
自治会費や町内会費の徴収は簡単なのですが、
「なんで加入しないといけないの
」「どんなメリットがあるの
」「不景気なご時世が続いているのに、
当たり前のように自治会費や町内会費を払いたくない
」などの意見で、未加入の世帯が増えている地域もあります。
その点でも、自治会や町内会側から見て、
管理費から全戸分の自治会費を振り込む管理組合は、
「何も言わなくても、毎年決まった時期に、
間違いなく振り込んでくれるありがたい存在」
であることは間違いありません。
ただ私はできることならば、
自治会費や町内会費は管理費とは別に、
駐車場（駐輪場）使用料と同じように、
毎月定額月額引き落としか、4月年額一括引き落としにし、
どうしても自治会に入りたくないという人だけ、
“自治会費支払拒否書”などの書面提出を求めて、
その人だけ自治会費や町内会費の引き落としを止めて、
管理組合としては入金された金額のみを、
自治会や町内会に振り込む手段がベターだと考えます。
私は子どもが小学生の時に、PTA副会長を務めました。
PTAも当然ながら任意加入団体です。
しかし私の娘の小学校では、
「本校PTAは任意加入なので、
PTAに加入したい人は毎月200円を引き落とすので、
加入手続きをお願いします。」
ということは一切せずに、有無を言わさず、
保護者全員からPTA会費を徴収しておりました。
「任意加入団体ならば、まず初めに加入の意思を問うべき
」という考えは正論だと思いますが、
それでは社会が回っていかないと私は考えます。
{もっとも説明責任は果たすべきですが
}以前にも書きましたが、
数年前に居住地の近くに100戸弱の分譲マンションができ、
建築前に自治会とデベロッパーとの間で、
入居後は自治会への全戸加入との話があったのに、
入居後一向に自治会に連絡が無いので、
管理会社に連絡し、管理組合内での取り纏めをお願いしたら、
1割にも満たない10名弱の加入申し込みしかなく、
自治会側が怒り心頭に発した事もありました。
今のご時世、自治会や町内会やPTAなどで、
「任意加入ですが、加入しませんか？」
などと事前に問いかけたならば、
未加入者ばかりとなる危険性があると考えます。
本当に難しい課題です
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2012年03月26日
任意加入って？入りたい人だけってこと？
更新が飛び飛びになっています
が、本日も管理組合と地域自治会・町内会に関して記述をします。
前回も記述したように、
マンションの管理費から全戸分の自治会費や町内会費を、
一括で支払うことの是非を、“Yes or No”で答えろ
と私に問われたならば、Noと答えざるをえません
強制加入団体である管理組合の組合員は、
どんなに組合運営に不満があったとしても、
管理費等の支払義務から免れることはできません。
ただ任意加入である自治会費・町内会費の支払を、
管理費から一括で支払っていた場合に、
自治会費や町内会費を払いたくない人が訴えた場合、
管理組合全面勝訴という話はあまり聞こえてきません
(管理組合敗訴や和解案受入れという結論が多い）
ただ私は、
『自治会や町内会というのは、任意加入団体です。
管理組合は強制加入団体ですので絶対に脱退はできません。
自治会や町内会が任意加入というのは、
入りたい人だけはいればいいということではなく、
どうしても入りたくない人は、
脱退することが“できる”という組織であり、
地域コミュニティのためには、
マンション住民も原則全員が加入すべき』
だと考えています。
＊）もっとも、
「マンション住民を自治会や町内会に入れない地域」
もありますし、
「放漫な自治会運営や、いい加減な町内会会計をしている」
ということも多々あると聞いていますので、
一概には言えないのですが
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2012年03月21日
管理費から自治会費を払うこと
前回のブログでも書きましたが、
18日日曜日の居住マンションの定期総会は、
受託している管理組合のプレゼンテーション出席のため、
議決権行使書で意思表示をしておきました。
まだ居住マンションの総会でどのような意見が出たのかは、
全く聞いていないのですが、
ここ数年ずっと議論の対象になっている、
「管理費から自治会費を支出している事」
に関しては、総会議論がとても気になっております。
過去に何度もこのブログで記述してきましたが、
『管理費から自治会費を支出するのは正しいのですか？』
と、Yes or No で問われたならば、
Noと答えざるを得ません。
だからと言って、
「自治会には入りたい人だけが入ればいい。
入りたい人だけ、会費を自主的に自治会に払うべき」
という意見にはものすごく違和感を覚えます。
私の居住マンションは、
阪神大震災で倒壊した川鉄の事務所を解体し、
復興住宅として建てられた239戸です。
建築時には地域自治会と協定を結び、
自治会にマンションとして加入することや、
マンションの集会室を地域住民の葬儀場として、
貸すことまで明記されています。
ですので第1期において、
管理組合としての自治会加入と、
管理費から自治会費を払うことを、
定期総会で決議していたようです。
(当時は超無関心組合員だったので、理事長になって初めて知りました
）私が理事長候補として、初めて出席した総会から、
理事長を務めていた2年間＋理事を務めた2年間の総会、
それ以降の総会でも、必ずと言っていいほど、
「自治会は任意加入の組織なのだから、
強制加入団体の管理組合の管理費から、
自治会費を払うことは間違っているので直ちに見直せ
」という主張に対し、長い時間費やされました
当初管理会社担当の返答としては、
「総会決議に従って支出をしています」
という主張でした。
しかし異議を唱える組合員は、
「そもそもその総会決議自体が問題である
」というような話が、毎年のように繰り返されてきました。
ただ昨年の総会で、立候補をして理事長候補となった方が、
自治会費拠出に関する議論を聞いていて、
解決に向けて動き出そうと、住民アンケートを開催したり、
管理組合理事会に自治会長を呼んだりして、
自治会費の支出に関して理事会で議論されたようです。
とりあえず、総会議案書の予算案の中には、
自治会費として全額計上されていましたが、
総会においてどのような議論がなされて、
その結果、新理事がどう行動するのかを、
私はとても気になっております。
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2012年03月19日
居住マンションのフロントマンとは腐れ縁かな？
昨日は管理委託見直し業務を受託している管理組合で、
朝からプレゼンテーションでした。
先週は他にも、顧問先の理事会が続き、
国土交通省の再生マンションの実態調査もありましたので、
ブログ更新は完全にお休み
昨日は8時45分スタートのプレゼンテーションに向かうため、
7時55分に甲南山手駅から電車に乗ったのですが、
たまたま乗った2両目2番目の扉が開いた時に、
目の前に座っていたのが居住マンションのフロントでした。
私の居住マンションは昨日が定期総会だったので、
フロントの方は一度会社に出社して資料をそろえ、
車で西宮に向かうために乗車してた電車の同じ車両に、
私が乗り込む形となったのです。
ちょうど8年前の居住マンションの定期総会で、
私は正式に理事長として承認されました。
生まれて初めて「総会」という場に足を踏み入れ、
総会出席者から当時の理事の方に対し、
「この件はどうなっているんだ
」という質問に対し、
理事席の横に座っているフロントマンが答えると、
「お前に聞いてるんじゃない
」「毎年同じことを言ってるじゃないか
」などと出席者が罵声を浴びせる姿を見て、
「マンション管理に関して何も知らない私が、
理事長という大役が務まるのか
」と感じましたがその一方で、
「なんて頼りのない管理会社の人なんだ
」と思ったのも事実です
理事長1年目は、私だけでなく多くの理事が、
フロントマンの方の対応が遅いと殺伐とした関係が続き、
私が留任をして2期目の理事長の時は、
真剣にリプレイスを検討し、プレゼンまで開催しました。
ただ今から考えれば、2期目の私は他の理事の意見も聞かず、
独断専行な理事会運営をしてしまい、
プレゼンテーションまで開きましたが、
現行の管理会社を変えるところまで進めませんでした。
現行の管理会社で行くと決めたところからか、
殺伐としていたフロントマンとの関係も徐々に改善され、
私以降の理事や理事長も円滑な関係が続いているようで、
気付けば10年もの間(ひょっとしてそれ以上？）、
私の居住マンションのフロントマンを続けています
私はあくまで元役員の立場なので、
居住マンションの運営に口出すことはしませんが、
年に数回フロントの方とお会いする機会がありますが、
とても良い関係が続いています
この度の国土交通省の高経年マンションの実態調査でも、
その管理会社が管理している高経年マンションで、
そのフロントマンにご協力をお願いしました。
7~8年前は、ひたすら罵声を浴びせ続ける理事長と、
ひたすら黙って貝になってるフロントマンという感じが、
今では仕事でのキャッチボールが出来る関係となっています
「管理組合」と「管理会社」
「理事や理事長」と「フロントマンや管理員」
というのは、“なあなあ”ではいけないのですが、
良いパートナーにならないといけないと感じています。
それにしても同じ電車の同じ車両の同じ扉のところで、
偶然出会うというのは本当に腐れ縁だと思います
2012年03月11日
防災訓練を実施すればいろんなことが見えてくる
本日は3月11日。
早いもので、東日本大震災から1年経ちました。
まだまだ復興には時間がかかるでしょうから、
被災者への何らかの助けになる行動を、
していきたいと改めて感じています。
加えて、今後起こるであろう様々な災害に備えて、
少しでも犠牲者の数を減らすことができるように、
微力ながら活動を続けていきたいと考えています。
今現在取り組んでる活動の中で3月25日（日曜日）に、
神戸市東灘区の管理組合で実施する消防訓練のアドバイザーとして、
管理組合をサポートしています。
理事長や理事の方と、管理組合集会室等で打ち合わせをし、
区役所や消防署にも何度か足を運び、
構想を練ってきた訓練内容を、
先ほど私も理事会に出席し、訓練の内容を説明し、
役員の皆様へ協力を要請してきました。
15階建てで100戸を超えるマンションですが、
築25年以上消防訓練を実施していなかったようです。
今回は初めての訓練ということで、
「とりあえず一度訓練を実施をしてみる」
という軽い感じで実施をすればいいのでは
と私は考え、アドバイスをしています。
今回の訓練では、6階西側階段横住戸から出火したと想定し、
通報訓練を行い、避難訓練としては、
避難時にはエレベーターを停止させます。
6階より上は東側階段での避難（5階より下は両階段使用可）し、
1階広場に集合し、消火訓練を行う段取りにしています。
本日の理事会では、
「XXX号室の足の不自由な方はどうするのか？」
という質問も出ました。
例えば、（実際に以下の意見が、
本日の理事会ですべて出たわけではありません）
「足の不自由な方は訓練に参加しなくてもいい」
「足の不自由な方のためにEVは動かすべきだ」
「足の不自由な方は担架にのせて避難すべきでは」
「誰が担架や車イスを担ぎ階段で避難するんだ」……
と様々な意見が出ることが重要だと思います。
いざという時の“災害弱者の救助”を、
『管理組合としてどのように取り組むのか
』を考えるきっかけとなるのが、
消防や防災訓練をする大きな意義だと私は考えます。
『消防訓練や防災訓練実施をきっかけにして、
管理組合として、万が一の事態に、
どのように備えるのかを、
話し合うきっかけにする
』ということが大事だと改めて痛感した、
私の2012.3．11でした。
2012年03月06日
津波避難ビル指定は総会決議を得る必要があるので…
西宮防災未来祭の「防災カフェ」で出た話の中で、
「賃貸マンションやビルは、
オーナーの同意さえあれば津波避難ビルと指定できるが、
分譲マンションの場合、
総会決議を得るという作業が一番ネックとなり、
分譲マンションでの津波避難ビル指定が進まない」
という議論がありました。
たぶん私の居住マンションにも、
市役所から津波避難ビルの指定のお願い文章が、
昨年くらいに届いているのではないかと思います。
ただ理事会議事録を見る限りでは、
そのような話題が理事会で話し合われた形跡がありません。
「臭いものには蓋」ではないですが、
行政から管理組合名で要請文が送り付けられても、
見て見ぬふりをしている理事や理事長が、
大勢いることは想像できます
通りすがりの見ず知らずの人や、
通行中のトラックが路上駐車をして逃げ込む事が、
行政から津波避難ビルに指定されて、
大きな看板が玄関に貼りだされると可能性が出てきます。
セキュリティに特に過敏な人がいる管理組合では、
「津波避難ビル指定など論外
」という意見が少し出た時点で、
議論すら始まらない事が容易に想像されます
仮に防災に熱心な方が理事や理事長でおられて、
津波避難ビル指定に積極的に動かれても、
総会の場では様々な反対意見が出るでしょう
もっとも行政の人間が、
管理組合の理事会や総会の場に足を運んで、
津波避難ビル指定に関する説明や質疑応答に、
その場で答えると言ってもなかなか難しい気もします。
（行政の押しつけが嫌いな市民も大勢いますし
）私自信も行政と力を合わせて、
分譲マンションの津波避難ビル指定に、
「何らかの協力をしたい」
と考えていますが、
どのような立場で連携できるのか
あくまでもボランティアとしてかかわるのか
等などを、現在思案中です。
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2012年03月05日
雨天決行の防災未来祭
昨日浜戎公園で、西宮防災未来祭を開催しました。
数日前からの天気予報では、昨日は雨マークだったので、
雨天時の想定はしていたのですが、
前日土曜の天気予報では、「夕方から雨」と変わったので、
「10時半開始時には晴れていて
、昼から曇ってくるけれど15時に終了し
、片付けが終わった後に雨が降り出す
」というような予想を勝手にしたのですが、残念ながら、
ブラスバンドの準備がある程度出来上がった頃に、
ぽつぽつと雨が降り始め、ブラバン演奏は中止となりました
その分ダンスチームが頑張って踊ってくれたのですが、
西宮市の本井副市長や、
日本防災士会兵庫支部長の大石市議が挨拶をする頃には、
傘が必要な天候となってしまいました
私の見込みでは、晴天ならばブラスバンド演奏を呼び水に、
近所の子どもたちも続々と詰めかけて、
「最低でも500人
上手くいけば1,000人」と予想をしていたのですが、
雨の中300名程度の皆様が防災祭に足を運んでくれました。
（神戸新聞の記事）
http://www.kobe-np.co.jp/news/hanshin/0004859728.shtml
私の居住しているマンションの消防訓練では、
過去は広場から「火事です」と叫んでいたのを、
一斉放送を管理事務室からできるように改めたので、
一斉放送で階段による避難を呼びかけ、
集まった人で浜戎公園に行き、防災祭に参加することで、
消防訓練にあてることとなりました。
（と言っても私は公園にいたので避難訓練はしてません）
他にも近隣の100戸以上の2つのマンションが、
マンションの消防訓練と防災未来祭への参加を、
兼ねた訓練としていただきましたので、
マンション居住者が傘をさしながら、
大勢集まってくれました
今後もこのような活動を、西宮各地に広げ、
阪神間や神戸にもどんどん広がるように、
地道な活動を続けていきたいと考えています。
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2012年03月02日
雨天時というリスク管理
いよいよ「西宮防災未来祭」が迫ってきました。
明後日の兵庫南部の天気予報は、
「曇り時々雨」降水確率は70%
開催場所は浜戎公園なので、当然屋根もありません。
だからと言って、“雨天中止”など出来るはずもありません
当日のテントや机やいす他様々な機材を、
数十万円の費用でレンタルしていますし、
それ以外にも準備費用で数十万円使用しています。
ひょうごボランタリープラザからの助成金で企画しているので、
「当日雨が降りましたので、中止しました」
では、百万円強の費用を自腹で払うこととなります。
ですので警報が出ない限り、雨天決行です。
ただ雨天時に、近隣住民がわざわざ公園に足を運ぶことは、
あまり想像できません
だとしても、公園で実施しなければなりません
そのような荒天に備えて、
・近隣マンションの集会室
・公民館の一室
を一応キープしています。
水消火器の的当てゲームや実火訓練など、
どうしてもできない催しはありますが、
雨天時でもテントを公園に設置し本部を構え、
・防災カフェ
・ＡＥＤ講習
・護身術
・非常食の試食
・豚汁
・防災○×クイズ
・持ち出し品クイズ ……
等などを各マンションの集会室や公民館で実施し、
参加した人には各場所でスタンプを押し、
本部に戻ってきたら景品を渡す段取りで考えています。
何とか日曜日は雨が降らず、
無事にイベントが終了することを願います。
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2012年02月27日
津波避難ビルに逃げ込むことを想定した
東日本大震災の映像を繰り返し見た日本人は、
改めて津波の恐ろしさを、これでもかと見せつけられ、
いざという時には、
『より高い』場所を目指して逃げようと、
心の準備をしている人がたくさんいると思います。
いよいよ残り1週間を切った3月4日に、
私の居住する西宮市東町で実施をする「西宮防災未来祭」
実施をする浜戎公園周辺には、
分譲マンションは多くあるけれども、
避難ビルに指定されている公民館は3階建です。
市役所近辺の高層の避難所に行くためには1km以上あり、
高齢者や体の不自由な方は、
なかなか厳しいと言わざるを得ません。
この地区の住民はどう考えても、
近隣分譲マンションに避難をすることが、
津波から命を守るためには、重要だと考えます。
ただ実際問題としてマンション住民が、
東南海・南海地震等の長い周期の強い揺れを体験すれば、
『津波が来るかもしれないので、
マンション内の少しでも上の階に避難しよう』
と考える人よりも地震による恐怖心で、
「マンションが壊れる」
「地べたにいる方がいつでも逃げれるので安心」
とマンションから出て公園等に退避する人が、
多く出てしまう可能性もあります
私自身阪神大震災発生15分後には、
今現在いる甲南山手の8階に逃げ込みましたが、
繰り返し余震が発生するので、
当分は死の恐怖と向き合う時間を過ごしました。
人間の心理として、
いざ何かあった時に自力で脱出できる高さにいるのと、
高層階にいて自力では何もできない場所にいるのとでは、
少しでも地面に近いところにいたいというのが本音でしょう。
「如何に冷静に、最善の判断を下せるか
」というのは、慣れしかないと思います。
防災活動・防災訓練というのは、
一人でも多くの人が、
「今現在この場で大地震や大津波が発生したら」
を常日頃から考えて想定しておくことが重要
で、管理組合でも、
「夜中に発生」「7時に」「昼間」「夕方」「夕食時」…
発生時間ごとの対応を想定しておくことも重要です。
『想定しているからこそ、
いざという時に的確な行動をとることができる
』
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2012年02月25日
分譲マンションももっと津波避難ビルに指定すべき
今週は39度越えの発熱を何とか薬でごまかしながら、
やらないといけない仕事をこなしていたので、
ブログの更新まで手が回らない状態でした
明日は規約改正業務を受託している管理組合での、
住民説明会が午前中に開催されるので、
今夜は打ち合わせに行きますが、その前にブログを更新します。
水曜日の続きですが、
1週間後に開催する「西宮防災未来祭」の大きな意図として、
『分譲マンションの津波避難ビル指定の促進』
『近隣住民の方々へ、大津波警報発令時には、
我々のマンションにどうぞ避難してくださいという広報』
の“きっかけづくり”が大きいと考えています。
西宮防災未来祭を開催する浜戎公園の周りには、
私の住むマンションを含めて、
築15年以内の分譲マンションが8棟あり、
3階以上の長い共用廊下に津波を避けるための避難所として、
楽々収容できるキャパシティを備えています。
ただ今のところ、近隣で津波避難ビルに指定されてるのは、用海公民館だけです。
ただ用海公民館は3階建です。
想定外の津波が来ればどうなってしまうでしょうか
ましてや、3階講堂の定員は120名しかなく、
近隣住民を受け入れるキャパシティは全くありません。
その点マンションならば、想定外の大津波が発生しても、
上階へ上階へと退避することも可能です。
『より高いところへ避難する』
ということが、東日本大震災での教訓として示された今、
近所に3階建の公民館しかない地域では、
10階建以上の分譲マンションが複数あり、
おまけに横に長い共用廊下が続くマンションが、
近隣の戸建て住宅に住む方々の一時避難場所として、
絶対に必要な施設であることは間違いありません。
ただ受け入れる側の管理組合の意見として、
「不特定多数の人がマンションに入ってくるのはいかがなものか
」「避難してきた人に万が一のことがあったなら責任はだれが取るのか
」「いつまでも居座られたらたまったものじゃない
」「誰がオートロックを解除するのか
」「一時避難者のトイレや食事はどうするのか
」等などいろんな意見が渦巻いて、
津波避難ビル指定に二の足を踏む管理組合が多いようです
『生きるかor死ぬかの一大事』の時には、
見ず知らずの人たちでも力を合わせて助け合う姿勢を、
私は阪神大震災の時に体験しました。
昨年の東北でもたくさんそのような話を聞きました。
まずは津波避難ビルの指定を受託してから、
様々な対策を考えることが重要だと私は考えています。
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2012年02月22日
どこに避難をするのかを知っておく必要
私が理事を務める、
「NPO法人西宮市マンション管理組合ネットワーク」が、
兵庫県や西宮市との協働で実施をする西宮防災未来祭において、
｢防災カフェ｣
という場を設けます。
このブースでは、
温かい飲み物を飲みながら、甘いものを口にして、
防災について語る場となります。
市役所各部の職員はもちろんの事、
防災の専門家や地域自治会の役員や民生委員の方、
管理組合の役員さんや一般住民の方たちで、
自由に話し合いができる場を設けます。
この浜戎公園のある場所は、
南にJFEの工場がありますがその先は海です。
以前の津波予想の避難想定では、
数百ｍ北の国道43号線辺りまで逃げれば大丈夫！
という事でしたが、
東日本大震災での想定外の大津波もあり、
4連動地震によるＭ9クラスの地震を想定し、
2ｋｍほど北のJRを超えての避難となります。
この地域は津波到達まで2時間と言われていますが、
足の不自由な高齢者もたくさん居住していますので、
大津波警報が発令された時に、遠くまで逃げれない人は、
3階以上の頑丈な鉄筋コンクリートの建物に、
一時的避難をするとして、
行政は「津波避難ビル」を指定しています。
{西宮市のHP}
http://www.nishi.or.jp/contents/00016734000300020.html
ただ残念ながら、
「大地震が発生し、大津波警報が発令されたら、
どこに逃げればいいのかわからない
」という方がまだまだ大勢おられます
行政はHPや市役所だより等で広報をしていますが、
真剣に見ていない人の方が多いと思われます
ですのでこのような防災カフェをきっかけにして、
“いざという時の想定”
を考える機会を設ける必要があると考えています。
もっとも受け入れる建物側の備えという課題もあります。
特に管理組合としては…
次回(明日か明後日か明後日）はその辺りを書きます。
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2012年02月20日
新聞報道の力
先週は管理委託見直し業務を受託している管理組合が、
土曜日朝に委員会が実施されるということで、
締切ぎりぎりに各社からの見積り提出を受け、
一覧表の作成や、細部の確認等で金曜の夜まで、
悪戦苦闘をしていたのですが、
その最中、金曜日の14時から西宮市役所で、
私が理事を務める
「NPO法人西宮市マンション管理組合ネットワーク」
が、兵庫県と西宮市と協働で実施をする、
『西宮防災未来祭』
の記者発表があり、中野理事長と私、市役所各部署の皆様と一緒に発表の場に向かいました。
15時から西宮市の来年度予算に関する記者発表があるらしく、
その前の14時から3~40分程度、3紙の女性新聞記者に、
防災未来祭の趣旨説明をいたしました。
一般的には、
“マスコミの力を利用して”、
イベント当日の参加者を増やそうというのが、
記者発表本来の狙いだと思います。
ただ私は、イベントの告知記事を書いて欲しいというより、
当日取材に来ていただいて、
『みんなで力を合わせれば、
このような防災訓練ができるんだ
』ということを記事にしていただいて、
“今後”
地域自治会や町内会という単位に、
近隣の分譲マンションが合同で参加をして、
防災訓練をやってみよう
という機運が、今回実施をする西宮市の用海地区から、
西宮市の他地区にも広がり、
芦屋市や尼崎市や神戸市から兵庫県全域……
全国に広がっていくことを、私は望んでいます。
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